こんばんは！万事屋不動産本舗（亀戸のよろずや不動産）店主のたぬ丸です。
前回の査定で想定賃料が119,000円～129,000円と算出しましたが、今日はその根拠を書いてみたいと思います。
査定物件の詳細は下にリンクから参照してください。
参照：「勝手に賃料査定してみた⓵」
たぬ丸が分譲マンションを査定する際に参考にするのは下記の２点です。
① 過去の同一マンションの成約事例
② 同一エリアの競合・比較になりそうな物件の事例（間取り・専有面積・仕様等様々な角度から抽出）
以上です。
「え？少なくない？」って思う人もいますよねｗ
項目としては少ないですが、ここで肝になるのは②になります。
万事屋の査定はこの「同一エリアの競合・比較になりそうな物件の事例」のピックアップ方法にコツがあります。
これは文字にするとエンドレスになりそうなので今後ちょいちょいポイントとして動画等で話していきますね。
ではでは、先に進めたいと思います。
まずは①
こちらのマンションは過去3年間で2部屋で3回募集が出されています。
まずは1部屋目 こちらは2年前の1月に募集して約2か月で成約しています。
5階
家賃：80,000円（㎡単価：2,600円）
敷金：1か月 礼金1か月
間取り：1ＬＤＫ 専有面積33㎡
リノベーションなし
室内はこんな感じ
築年数の割には綺麗です。
安い理由はお風呂トイレが一緒な事と、和室ですかね
ただ、鉄筋コンクリート造でこの家賃は魅力です。
次はこれ
所在階：3階
家賃：98,000円（㎡単価：2,600円）
敷金：1か月（償却1か月） 礼金なし
間取り：2ＤＫ 専有面積38.08㎡
リフォーム歴：有（時期不明）
キッチン取り替え（システムキッチン）
和室⇒洋室（フローリング変更）
室内はこんな感じ
これも綺麗ではありますが、間取りの割に家賃が伸びないのは、お風呂・トイレが一緒だからでしょう。
２ＤＫでお風呂・トイレ一緒は入居者が限定されてしまい、苦労する傾向があります。
それで今回のお部屋
所在階：2階
間取り：１ＬＤＫ 専有面積：32.85㎡
リノベーション内容（2019年10月）
・キッチン、トイレ、浴室、建具交換（システムキッチン、温水洗浄便座機能付トイレ、追い炊き機能付きバス、浴室換気乾燥暖房機付き）
・洗面化粧台・洗濯水栓、防水パン、クローゼット、玄関収納、ＴＶモニターフォン、エアコン（1基）新設
・フローリング、フロアタイル、壁紙張替
室内はこちら
前2件と比較して、懸念であったお風呂、トイレが別になり、独立洗面台や浴室乾燥機も付いて、且つ白を基調とした建具なので、全体も広く見えますね。
この時点で、1㎡の単価が2,600円以上であることは確定です。あとはどれだけ上げるかが焦点となります
評価方法はいろいろあるのですが、ここでは1.5倍にしてみます。
2,600（円）×1.5（倍）＝3,900（円）
3,900（円）×32.85（㎡）＝128,115円⇒千円未満切り捨て⇒128,000円
これが同一物件で出した査定です。
次にこの賃料で市場で戦えるかを目的にして比較・調整します
一つ目はこちら
亀戸駅 徒歩9分
所在階：10階 完成：2016年築（5年）
家賃：148,000円（㎡単価：3,753円）※管理費込みの金額です
敷金・礼金なし
間取り：1ＬＤＫ 専有面積：39.43㎡
建物設備：オートロック・エレベーター・敷地内ゴミ置き場等
室内はこちら
キッチンやトイレ等の住宅設備や機能は同等と見ます
外観やオートロック等建物ではでややこちらが上かなと
あと１ＬＤＫ
間取りの使い勝手はこちらが縦長とドアでの仕切りなのでやや圧迫感を感じる可能性がある為、査定物件の方が上
二つ目はこちら（ちょっと画像が見づらくてすみません。。。）
亀戸駅徒歩5分
所在階：4階 完成：2018年築（2年）
家賃：119,000円（㎡単価：3,576円）※管理費込みの金額です
敷金敷金：1か月 礼金1か月
間取り：1ＬＤＫ 専有面積：33.27㎡
建物設備：オートロック・エレベーター・敷地内ゴミ置き場等
室内はこちら
こちらも基本的には一つ目の物件と似ています
設備も充実していますし、とてもオシャレなデザイナーズ風のお部屋ですね♪
但し、専有面積に対しての活用面積が少なく（キッチン前の通路を含めて９．２帖だと実質は６帖分くらいしか使えないかも。。。）
狭く見えてしまうかもしれません。普通の1ＬＤＫ生活を考えるとリビングにソファーっていうのは厳しいかなと思われます。
査定物件は外観では劣るものの、内装では分があり、充分戦えます。
㎡単価を並べてみると
１．査定物件 ：3,900円
２．比較物件①：3,753円
３．比較物件②：3,576円
となります。
ですので、たぬ丸の算出する賃料単価は3,500円～3,900円とします。
そこに㎡数をかけますと
下限：3,500（円）×32.85（㎡）＝117,471円⇒千円未満切り捨て⇒117,000円+2,000円＝119,000円
上限：3,900（円）×32.85（㎡）＝128,115円⇒千円未満切り捨て⇒128,000円+1,000円＝129,000円
となります。因みに+〇〇〇円とは、借主さまが物件を探す際は基本的に１万円単位であることが多い為、基本的に１円でも多く貸し出すために調整をかけています。
また、幅を持たせているのは理由があります。
もちろん、たぬ丸もそうですが物件というものは生き物でお客さまの動向や競合物件の状況によって変わってきます。
今回は45日で決まっても1年後には退去してその時にはまた競合に手ごわい物件が出てくるかもしれません、ですので「最低でもこれくらいは取れる」という下限を設けることが柔軟に市場に対応する事だとたぬ丸は考えます。
査定根拠だけをやっていたらまた長くなってしまいました。。。
利回りのお話はまた次の機会に。。。
それではまた
