オーナーチェンジ物件はなぜ売却しにくい？理由や成功させるコツをご紹介

マンション売却を効果的なものにするためには物件に応じて売却方法を考えなければなりません。
そのなかでも売却が難しいと言われるオーナーチェンジ物件はとくに注意が必要です。
そこで、ここではオーナーチェンジ物件の売却が難しいと言われる理由、適切な売却価格、成功のコツをご紹介します。
オーナーチェンジ物件の売却をご検討中の方は、ぜひご確認ください。

オーナーチェンジ物件が売却しにくいと言われる理由

オーナーチェンジ物件は売却が難しいと言われますが、なぜ難しいと言われるのでしょうか。
ここでオーナーチェンジ物件の概要にくわえ、なぜ売却が難しいのか理由を確認していきましょう。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは入居者がいる状態で売却される賃貸物件を指します。
入居者からすると住んでいる状態でオーナーのみが変わるためオーナーチェンジ物件と呼ばれるのです。
オーナーチェンジ物件は現状のまま不動産売却がおこなえるため、売り手にとっては手間がかからないといったメリットがあります。
しかし、買い手から見るとさまざまなデメリットが生じるため、買い手がつきにくくなるのです。
では、買い手にとってオーナーチェンジ物件はどのようなデメリットが生じ、購入しにくい理由となっているのかを確認していきましょう。

理由①ターゲットが狭い

不動産を購入する際、自分も居住する目的で購入する方は多いです。
また、自分が最適と考える設備や内装にしたいと考えている方も多くなっています。

しかし、オーナーチェンジ物件ではそれらがおこなえず、買い手は投資目的の投資家などに限定されてしまうのです。
オーナーチェンジ物件はこのようにそもそもの母数が少ないことから売却が難しいと言われています。

理由②利回りが重視される

オーナーチェンジ物件の買い手は投資家などが主なため、利回りが重視されます。
しかし、自身が持っている不動産がすべて利回りが良いとは限りません。
そして、利回りは不動産の状態だけでなく周辺環境や立地も深く関わっているものです。
そのため、利回りを急に上げることは難しく、オーナーチェンジ物件が売却しにくくなっています。

理由③内覧ができない

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売却をおこないます。
入居率にもよりますが、買い手は多くの部屋を内覧することができず、状態の確認がおこなえていない状態で購入を固めなければなりません。
このことはオーナーチェンジ物件と通常の物件との違いであり、売却が難しい理由となっています。

理由④住宅ローンを組んで購入できない

住宅ローンは居住用の不動産を購入する場合に利用するローンです。
そのため、オーナーチェンジ物件のように収益を目的とした場合には用いることができません。
ですので、購入するためには一括支払いもしくは高金利な投資用ローンが必要になるのです。
また、こちらは1つ目の理由である「ターゲットが狭い」にもつながっています。

オーナーチェンジ物件の価格の調べ方

不動産売却を効果的におこなうためには適切な価格の設定が必要不可欠です。
しかし、オーナーチェンジ物件の売却は一般的なものとは異なるため、価格の調べ方をしっかりと確認しておかなければなりません。
ここで代表的な3つの方法を確認し、売却価格を決定していきましょう。

価格の調べ方①直接還元法

直接還元法は賃貸経営で得られる収益と利回りから価格を算出する方法です。
実際には以下の式で計算をおこなっていきます。
価格＝1年間の純収益÷還元利回り
純収益は収入から経費を引いたもの、還元利回りは不動産の投資利回りを指します。
経費などを把握する必要がありますが、賃貸経営を自分でおこなっている場合は比較的簡単に計算をおこなうことが可能です。

価格の調べ方②DCF法

DCF法は今後得られる収益もしくは売却価格を現在の価値に換算して計算する方法です。
直接還元法は現在の情報のみから価格を算出していましたが、DCF法では将来のことも鑑みるため、正確性が高くなっています。
しかし、正確性が高い代わりに計算式が複雑です。
計算式は以下のようになっています。
価格＝年間収益÷（1＋割引率）＋年間収益÷（1＋割引率）^2＋年間収益÷（1＋割引率）^3＋...＋保有終了時の売却額^n
nは物件の保有期間であり、5年の場合は5項まで計算、10年の場合は10項まで計算をおこないます。
このように計算が複雑であるため、DCF法での計算は不動産会社へ依頼することがおすすめです。

価格の調べ方③査定依頼

査定は不動産会社が価格を調査するものですが、不動産会社は直接還元法とDCF法の両方を考慮したうえで価格を算出していきます。

さらに、査定では直接還元法とDCF法のどちらにもない立地、築年数、入居率などの情報も考慮するため、正確性がもっとも高いです。

自分での計算は時間がかかってしまうため、特段の理由がない限り不動産会社へ査定依頼をしていきましょう。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

オーナーチェンジ物件はさまざまな理由で売却が難しくなっています。
では、成功させるためにはどのような工夫が必要になるのでしょうか。
ここで代表的な工夫について確認をし、オーナーチェンジ物件の売却を成功させていきましょう。

成功方法①設備を整える

オーナーチェンジ物件は基本的に投資家が買い手となるのでした。
そして、投資家は収益を得るために購入をするので収益が大切になります。
そのため、オーナーチェンジ物件を売却する際には空室改善が必要なのです。
設備は新居探しで重視される部分であり、設備を整えると入居希望数が増えるメリットがあります。
まずは不動産の状態を確認し、設備に不備がないか、どのような設備が求められているのかを確認していきましょう。

成功方法②家賃・敷金を見直す

設備と同様に家賃や敷金も引っ越しの条件として重視される点です。
もし、所有している不動産の空室率が高いのであれば家賃・敷金を下げ、入居者を集まることが必要になります。
しかし、家賃や敷金は一度下げると再び上げることはなかなか難しいです。
そのため、こちらの成功方法をおこなう場合は注意して進めていきましょう。

成功方法③更新料を無料にする

引っ越しのきっかけとして更新料がかかるからといったものがあります。
そのため、今住んでいる居住者が離れてしまわないように更新料を無料にすることが工夫となるのです。
ただし、更新料を無料にすると今までの収益とは変わるため、修繕などができなくなるかもしれません。
こちらの方法を用いる場合は収入と支出のバランスをしっかりと確認してから始めていきましょう。

成功方法④価格・市場変動を確認する

オーナーチェンジ物件は投資家がターゲットとなりますが、投資家は市場の変動を確認して購入する傾向があります。
そのため、オーナーチェンジ物件には売り時があり、その時期に売却すると比較的買い手が多くなるのです。

市場変動のなかでも大切な株式市場もしくは金利は日々確認しておきましょう。

まとめ

今回はオーナーチェンジ物件の売却が難しい理由と成功させる方法をご紹介しました。
オーナーチェンジ物件は通常の物件とは異なりさまざまなことに注意しながら進めていかなければなりません。
ご検討の際はぜひ弊社までお気軽にご相談ください。