ライフステージの変化による不動産売却のタイミングについて

皆さんは、どんなタイミングで不動産売却を考えていますか？
「家を売りたい」と思っていても、タイミングを間違えてしまうと失敗してしまいます。
そんなことのないように、売却のタイミングを知っておくことはとても大切です。
ここでは、ライフステージの変化で売却する場合のポイントについて情報をまとめています。
売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

ライフステージの変化で不動産売却する方法 出産の場合

ライフステージの変化は、不動産売却に良いタイミングだといわれています。
たとえば、出産や子どもの独立、親の死などが挙げられます。
なかでも多いのが「出産」です。
ここでは、出産をきっかけに不動産売却する方法やメリットを解説します。

家族が増えるため手狭になるのを防げる

出産で家族が増えると、今住んでいる部屋はどうしても狭くなってしまいます。
とくに子どもが2人3人と増えてくると、引っ越しを検討する方は少なくありません。
そのため、出産は不動産売却に適したタイミングといえるでしょう。
もっとも良いのは「出産前」です。
まだお腹が小さいうちに売却することでストレスになりにくく、資金計画も立てやすいので、安心して新しい家を購入できます。
また子どもが成長しても暮らしやすさを維持できるようになるでしょう。

資金計画を立てやすくなる

出産前の不動産売却は、先ほども述べたように「資金計画を立てやすい」ことも挙げられます。
子どもが産まれると、成長のたびにお金がかかります。
とくに小学校に入学すると、高校を卒業するまで教育費用が必要です。
さらに住宅ローンの返済となると、出産前に売却し、資金計画を立てたほうが賢明といえます。
無理のない範囲で返済プランを立てるようにしましょう。

育児に適した場所を選べる

地域によって、子育て支援の度合いは異なります。
出産前に不動産売却すると、育児に適した場所を選ぶことができます。
他にも、「学校に近い場所」「伸び伸びと子育てできる住環境」など、出産をきっかけに不動産売却を考える方は少なくありません。

引っ越しの負担が軽減できる

出産後、子どもが大きくなってからの引っ越しはおもちゃや教材などで荷物が増えてしまいます。
また子どもが小さいうちはゆっくり引っ越しの準備をするのも難しいでしょう。
しかし、出産前に引っ越しを済ませておけば、負担が軽減できるので安心です。

子どもが独立した際に不動産売却する方法

ライフステージの変化による不動産売却は「子どもの独立」も大きいといわれています。
なかには子ども部屋を残したままにする方もいますが、思い切って売却し、老後に向けてセカンドライフをゆっくり過ごしたいという方も少なくないでしょう。
ここでは、子どもが独立した場合の不動産売却について解説します。

空き部屋はどのように活用する？

不動産売却をせず、さらにはリフォームや建て替えもなしで空き部屋を活用する方法もあります。
たとえば、自分たちの寝室を子ども部屋へ移動したり、収納部屋や客室にするなどが挙げられます。
もちろん、子どもの家族が帰省したときに使うこともできるでしょう。
不動産売却が必ずしもメリットになるわけではないので、どうしても手放せない方はこのような使い方もおすすめです。

老後に向けて住み替える

戸建ての場合、子どもが独立すると不要な部屋が増えます。
「帰省したときのために…」と住み続ける方もいますが、せっかくなら老後に向けて新しい家に住み替えたほうが無駄を削減できます。
また、以前より住環境や利便性が良くなるといったメリットもあるでしょう。

リフォームをして売却したほうが良い？

では、不動産売却をする際はリフォームをしてから手放したほうが良いのでしょうか？
結論から申し上げますと、メリット・デメリットどちらも存在します。
そのため、必ずしも「リフォームしたほうが良い」と断言はできません。
メリットは、「印象アップに繋がる」「買主見つかりやすい」「買主の融資手続きがスムーズになる」などが挙げられます。
中古物件は、築年数が古いほどリフォームをして売却をしたほうが見た目の印象はグンとアップします。
そのため買主も見つかりやすくなりますし、買主の融資手続きも楽になるでしょう。
ただ一方で、リフォーム費の回収が難しい、中古物件ならではの良さが損なわれるなどのデメリットがあります。
また、リフォーム内容が買主の趣味に合わないと、いつまで経っても売れなくなってしまいます。
このようにメリット・デメリットがハッキリしているため、不動産売却をする場合は、大がかりなリフォームは避けましょう。

親が亡くなった場合で不動産売却する方法

最後に、「親の死」をきっかけに不動産売却する場合です。
ライフステージの変化ではもっとも大きな出来事ですが、他の売却よりも手続きが大変なので、実家が戸建てという方は、万が一のときに備えてきちんと理解しておきましょう。
ここでは、親が亡くなった場合の不動産売却について解説します。

親の家を売る主な方法

親が亡くなると、親名義を変更して売却する・親の代理人になって売却するといった方法が主に挙げられます。
また認知症など何らかの障害を抱えていた場合は、「成年後見制度」を利用することも可能です。
まず名義変更をして売却するには、「相続登記」というものが必要になります。
さらに、相続登記をおこなう前に相続手続きを完了させておかなければいけません。
親名義のままでは売却はできませんので、必ず前述した手続きをおこなっておきましょう。
相続登記までの流れは、以下のとおりです。

●遺言書の確認
●相続人の確認
●相続財産の把握
●相続の放棄または限定承認の決定
●遺産分割協議

遺産分割協議は、故人の遺言書がない場合に行なわれます。
話し合いが終わると、相続登記をし名義変更が可能になります。
必要書類は、登記申請書・印鑑証明・住民票のコピー・戸籍謄本、必要に応じて遺産分割協議書・遺言書を用意します。

親の代理人になる場合

何らかの理由で親が売却できない場合、代理人となって売却することも可能です。
この場合、「委任状」を準備する必要があります。
委任状には登記簿謄本に記載されている売却物件の情報を記入し、なぜ売却するのか（決め手）、委任状の有効期限、委任の範囲、所有者本人と代理人の氏名・捺印、所有者と代理人の氏名・捺印までしっかり記入します。
不動産会社に提出する際は、必ず次の書類（親のもの）を持参してください。
「印鑑証明書」「本人確認書類」「実印」「住民票」、子どもの本人確認書類・実印も忘れないようにしましょう。
「成年後見制度」は、親が亡くなった場合の売却とは異なるため今回は省略します。

売却での税金や譲渡所得税を抑える特例について

家を売るときは、大きなお金が発生するため必ず「税金」が発生します。
きちんと把握しておくことで、負担を軽減して売買を進めていくことができるでしょう。
まず、家を売るには「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」などが必要になります。
譲渡所得税とは所得税・住民税などが挙げられ、譲渡所得税の30.69％〜20.315％がかかってきます。
印紙税は売買の契約金額によって異なり、登録免許税は固定資産税評価額の0.4％、登記代行には別途7〜10万円が必要です。
また譲渡所得税を少なくするための「特例」も用意されています。
この特例は「3,000万円特例控除」と呼ばれ、同居している場合のみ適用されます。

まとめ

賢く不動産売却するには、ライフステージの変化が重要になることが分かりました。
もちろん「自分に合ったタイミング」で売ることも大切ですので、あくまでライフステージの変化は参考程度に、親が亡くなった場合は相続や特例などを知っておくと役に立つでしょう。