ローン残債があっても不動産売却は可能！抵当権の抹消方法や注意点とは

不動産はローン残債が残っていても、一定の条件をクリアすることで売却できます。
売却するためにはローン残債を一括で支払って抵当権を抹消する必要がありますが、これは自己資金に余裕がないと難しい方法です。
そのため、まずは不動産を売却した金額でローンを完済できるか査定で確認してみましょう。
この記事では、ローン残債が残っている不動産を売却する方法と注意点をご紹介いたします。

ローン残債があれば不動産売却前に抵当権を抹消する

抵当権とは、ローンが返済不可になってしまった際、資金回収のために不動産を売却できる権利です。
収入が減ったり退職したりなど何かしらの理由で返済ができなくなってしまうケースに備えて、ローンの契約時に設定されることが一般的です。
ローン残債が残っている状態で不動産売却を検討するならば、先に抵当権を抹消しなくてはなりません。

不動産売却前に抵当権抹消が必要な理由

抵当権が付いたままだと、その不動産にまだ債務が残っている状態と判断されてしまいます。
住宅を購入したい方から見ても、抵当権が付いた住宅は権利者から「ローン残債が支払われていない」と主張される可能性もあり、リスクのある抵当権付きの住宅を選ぶことは少ないと考えられます。
そのため不動産売却前には抵当権を抹消しておくことが一般的です。

不動産売却前に抵当権を抹消する方法

抵当権はローン返済が完了すると抹消できる状態になります。
返済期間中に不動産売却をするために抵当権を抹消する際は、繰り上げ返済として一括で支払う必要があり、分割での返済はできません。
申請に必要な書類は自分で用意するものと金融機関から送付されるものがあるため、送付された書類もしっかり確認しましょう。
申請にかかる費用は、住民票などの書類取得に必要な料金と登録免許税です。
登録免許税は1件につき1,000円なので、土地と不動産の両方を抹消する場合は2,000円かかります。

また注意点の一つとして、抵当権はローン完済とともに抹消されるのではなく、完済後は自分で法務局に赴き手続きしなくてはなりません。
書類作成の時間が取れない方は、司法書士へ依頼することもおすすめします。
司法書士に抵当権抹消申請を依頼した場合の相場は、5,000円〜1万円と言われています。

ローン残債があっても不動産売却できる方法

不動産を売却するためにまず抵当権を抹消すると考えても、自己資金のみでローンを完済することは難しく、住宅が売却できなくては資金調達できないケースがほとんどです。

自己資金でローン残債を支払えない際に不動産売却する方法としては、「アンダーローン」になる価格で売却することが挙げられます。
アンダーローンとは、不動産売却額がローン残債を上回っている状態であり、住宅が売れることによってローンが完済できて抵当権を抹消できる見通しがあれば、売却前に抵当権が残っていても売却可能となります。
逆に売却金額ではローンが返済できない状態を「オーバーローン」といい、この場合では売却できません。

売却時の諸費用を計算する

抵当権が外せなくてもアンダーローンの状態であれば売却できますが、その方法は売却時にかかる諸費用が注意点の一つです。
自己資金を使わない不動産売却方法としては、不動産の売却金額に諸費用を差し引いた額でローン残債を支払える額であることが基本です。

不動産売却には印紙代や登記費用がかかりますが、一番高額な費用は不動産会社に支払う仲介手数料になります。
不動産売却の際の仲介手数料は上限が定められていますが、売却価格の3〜5％程度に消費税の10%がかかると考えておきましょう。
売買契約後に資金が足りなくなると、自己資金でローン残債と諸費用を支払い抵当権を外すことになるため、自分の不動産にどの程度の費用がかかるのか一度計算してみることをおすすめします。

リースバックで不動産売却する方法

リースバックとは、不動産会社に住宅を一度売却して、家賃を払いながら同じ家に住み続ける方法です。
リースバックも通常の売却と同じく、基本的には売却金額がローン残債を上回っているアンダーローンの状態で売却可能となります。
住宅ローンの返済が滞ってしまうと、最終的に任意売却や競売となり引っ越さなくてはなりませんが、リースバックの場合は家賃を支払うことでそのまま住み続けられる点がメリットです。
所有していた不動産が賃貸物件になるため、固定資産税もかかりません。
また引っ越す必要がなく、周囲にも住宅を売却したことが気づかれにくいこともメリットといえるでしょう。

ローン残債がある不動産売却の注意点

ローン残債がある場合は、売却金額で抵当権を抹消するために慎重な売却活動が求められます。
なるべく自己資金を使わず売却金額のみでローンを完済するために、事前に注意点をチェックしておきましょう。

注意点①売り先行と買い先行

リースバックで同じ住宅に住み続ける場合を除いて、不動産売却の手順には売り先行と買い先行の2種類が挙げられます。
売り先行とは不動産売却が決定した後に新しい住宅を購入（賃借）することで、買い先行とは新居を購入してから住宅を売却することを指します。

売り先行は、売却額がはっきりしてから新しい住居を探すため資金計画が立てやすく、買い先行よりも高額で売却できる可能性もあり、ローン残債がある場合におすすめの方法です。
その分住みながら内見の対応などしなくてはならず、売却後は急いで新居に引っ越したり仮住まいを見つける必要があります。
先に新居を見つける買い先行では、新居を見つける時間を十分に取れることが大きなメリットです。
しかし先に引っ越すことで、今までのローン支払いにくわえて新居のローンや家賃などの費用がかかり、長く売却活動できず納得のいく額で売却できない可能性もあります。
どちらを選んでも極端になってしまうため、スムーズに売却して引っ越したい方は、売却活動を進めながら新居を探すといった同時進行がおすすめです。

注意点②早めの売却活動を心がける

不動産の築年数は売却金額に大きく影響します。
不動産は新しければ新しいほど高額になる傾向にあるため、少しでも高く売却したい場合は築年数が経ってしまう前にできるだけ早めに売却活動を始めましょう。
とくにマンションであれば、2013年ごろから2022年の現在まで価格が大幅に上昇しているため、売却するには絶好のタイミングともいえます。

注意点③：売却のタイミングを考える

注意点②で売却活動を始めるのは築年数が経過しないうちが良いとありますが、売却金額で抵当権を抹消できず自己資金を利用する場合は、売却自体を見送ることも失敗を防ぐ方法です。
子どもが巣立ち夫婦二人だけの生活になったり、退職金としてまとまった資金が入ったりなど、少しでも余裕が出てきた時点での売却でも遅くないかもしれません。
転勤や離婚など、引っ越しが強制されるやむを得ない事情でない限りは、資金的なリスクやメリットを考えてタイミングをずらすことも大切なポイントです。
しかし、あまり待ちすぎると返済が滞って任意売却や競売になってしまう可能性もあるため、できるだけ相場どおりに売却できる通常売却を目指しましょう。

まとめ

住宅ローンが残っていても、アンダーローンであれば売却することは可能です。
オーバーローン状態でも自己資金や住み替えローンを利用すれば売却できますが、理想は売却金額のみで抵当権を抹消して不動産売却ができる状態です。
まずは不動産がどれくらいの価格で売却できるのか、査定額をチェックすることから始めてみましょう。