一戸建ては売る・貸すどちらがメリットになる？

一戸建てを所有していると、売ったほうが良いのか貸したほうが良いのか迷っている方も多いでしょう。
一見すると「手放したほうが資金になる」と考えがちですが、実際は家によって異なり、場合によっては貸したほうがメリットになることもあります。
本記事では、一戸建てを売る・貸す、どちらがお得になるのか解説しています。
失敗しないためにも、ぜひ参考にしてみてください。

一戸建ては売る・貸すどちらがおすすめ？

さまざまな理由で住まなくなった一戸建てを、売るべきか貸すべきか迷っている方は少なくないでしょう。
またどちらにもメリットがあるため、選択するときは慎重に判断しなければいけません。
ここでは、一戸建てを売る・貸すのどちらがおすすめなのか解説します。

売る場合

売るのも貸すのも、どちらにもメリットがあります。
そのため、選択するときは家族のライフスタイルも考慮しなければいけません。
まず売るのがおすすめの場合は、「今後住む予定がない」方です。
基本的に、一戸建ては住まずにいると経年劣化であちこちにボロが出てきます。
また、築年数が経過していない建物のほうが高く売れやすいため、資産価値の面でも売ったほうがおすすめでしょう。
とくに賃貸は家賃収入があっても建物の維持管理費や管理会社への手数料等でマイナスになるので、それほど手元には残りません。
借主が見つかるまでは住宅ローンや税金など支払いも必要ですから、これらを継続できる自信がない方はすぐに売却したほうが安心です。

貸す場合

一方で貸すのがおすすめの場合は、今後住む予定がある方・手放したくない方・賃貸需要の高い都市部に住んでいる方などが挙げられます。
なかでも賃貸需要の高いエリアはすぐに次の入居者が見つかるため、安定した家賃収入も望めるでしょう。
このように、自身のライフスタイルや考え方によってどちらを選んだほうが良いか変わってきます。
金銭的な視点から見ると売る選択のほうが有利ですが、賃貸需要が高いエリアであれば貸す選択のほうが有利になります。
また貸す場合でも、地価が上がるまで待ってみるのも良いかもしれません。
良いタイミングで売ることで多くの収益を得られる可能性があるからです。

一戸建てを売る・貸す場合のメリットとデメリット

一戸建ては、売る・貸すどちらにもメリットとデメリットがあります。
そのため、売ったほうがメリットになり、貸すとデメリットになるということはありません。
そこを十分理解したうえで、自身の状況と照らし合わせながら判断しましょう。

売るメリット・デメリット

売却をすると、以下のような2つのメリットが得られます。
1つ目は、まとまった資金が得られます。
得たお金は住宅ローンの返済に充てられるうえ、新しい住まいの費用に充てることも可能です。
築年数が浅いと売るのはもったいないと感じるかもしれませんが、高値で売りやすいためむしろメリットになるでしょう。
2つ目は、管理や維持費がかからない点が大きなメリットです。
手放した一戸建ては修繕義務の手間や管理が不要になるので、維持費やコストも削減できます。
たとえ自分で管理をしなくても、業者に委託すれば管理委託の手数料が発生します。
このような出費や手間が一切かからなくなるのは大きなメリットになるでしょう。
一方で、家を手放すことになる・ローン完済で費用がかかるなどのデメリットもあります。
長年住んできた家は、なかなか簡単に手放せません。
そんな方にとって、売却は決してメリットにはならないでしょう。
ローンを完済し、抵当権を抹消しなければいけないのも大変です。

貸すメリット・デメリット

一戸建てを貸した場合、不労所得が手に入る・家が残るといった2つのメリットが得られます。
自身が建物の管理や維持をおこなうと、家賃がそのまま手元に残ります。
たとえ数万円単位でも、毎月固定で利益があれば大きなメリットになるでしょう。
短くても2年は収入が保証されます。
そのうえ大切な家を手放さなくて良いので、思い入れがある方でも安心です。
ただ賃貸は設備投資の費用がかかったり、経年劣化や空き家リスクなどのデメリットがあります。
設備投資は、クリーニング代やリフォーム代などの初期費用、不動産会社への手数料、維持管理費用などが挙げられ、それにさまざまな税金もプラスされると考えると、ある程度資金に余裕がないと大変です。
さらに、経年劣化を防ぐのも簡単ではありません。
扱いが悪ければすぐに劣化し、定期的なメンテナンスが必要になります。
もちろん、入居者がいなければその間の収入もないため、生活にも影響してしまう可能性があるでしょう。

一戸建てを売る・貸す場合の収支シミュレーション

自身にとって売る・貸すどちらがより得をするのか、ある程度把握しておくと選びやすくなります。
そこでおすすめしたいのが「推定収支シミュレーション」です。
ここでは、それぞれの収支について解説します。

売る場合の収支

売った場合、売却代金が入ってくる代わりに仲介手数料の支出もあります。
また、売って利益が出れば譲渡所得の税金もかかってくるでしょう。
しかし、居住用ならそのぶん3,000万円の特別控除が使えるため、実際に課税されることは多くありません。
これらをまとめると、仲介手数料・諸費用（印紙税や抵当権抹消費用等）・その他処分費用・譲渡所得税・測量費用・解体費用などが必要になります。
これらを踏まえたうえで、収支を計算します。
たとえば売却額が4,000万円、仲介手数料126万円・印紙税1万円・抵当権抹消登録免許税0.2万円・抵当権抹消司法書士費用1.5万＝128.7万円だった場合で計算してみましょう。
収支は収入－支出で算出できるため、4,000万円－128.7万円で3,871.3万円となります。

貸す場合の収支

一方で貸した場合は、初期費用・維持運用費用・不動産会社への費用・不動産所得税などがかかります。
たとえば、家賃が月12万円の一戸建てで年間収入が144万円だった場合で計算してみましょう。
年間費用は土地の固定資産税および都市計画税2万円・建物の固定資産税および都市計画税15万円・建物損害保険料1.5万円・管理委託料7.2万円・修繕費1.3万円・入居者募集費用2万円＝29万円だったとします。
収支を計算してみると、144万円－29万円＝115万円です。
事前に収支シミュレーションをしておくと、自分にとって売るのと貸すのどちらが得になるかが把握できます。
住まない家は売ったほうが良いといわれていますが、収入のほうが多ければ貸したほうが良いですし、貸す目的でいても支出が多ければ売ったほうがプラスになります。
そのためにも、まずは収支シミュレーションをしてみてください。

住宅ローンが完売していない場合

一般的に、売却で得た資金をローンの返済に充てるケースがほとんどです。
そのため、ローンが完済していない場合は売ったほうが向いているといえます。
一方で貸すとなるとローンは完済していることが原則になります。
住宅ローンは住宅の購入が資金使途になるため、投資目的での不動産に充てることはできません。
万が一ローンで購入した物件を貸したことがバレてしまうと、アパートローンへの借り換えが要求されることがありますので注意してください。
ただ転勤等やむを得ない理由の場合はローンが残っていても貸すことができます。

まとめ

一戸建てを売るのも貸すのも、自身のライフスタイルや収支によってどちらが得になるか大きく変わってくることが分かりました。
必ずしも売却の選択が良いとは限りませんので、よく考えてから選ぶようにしてください。
そのためにも収支シミュレーションをすることは大切です。