不動産の固定資産税評価額とは？計算方法についても解説！

不動産を所有している方は、毎年固定資産税を納税していると思いますが固定資産税評価額と言う言葉は聞いたことがあるでしょうか？
今回は不動産を売却する際に必要となる固定資産税評価額について解説していきます。
計算方法もご紹介していきますので、不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における固定資産税評価額とは？

まず最初に、そもそも固定資産税評価額とは一体どのようなものなのか解説します。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決める際の基準となる評価額のことです。
固定資産税評価額は3年に1度見直されるのが特徴で、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出にも使用されます。
また、固定資産税評価額は売却相場を知ることができるのです。
土地の価格は、固定資産税評価額を70％で割った金額が実際の評価額に近いといわれています。
不動産売却を検討する際は、固定資産税評価額から算出するとおおよその売却価格を知ることができるるのです。

固定資産税評価額の役割

固定資産税の税額は「課税標準額×1.4％（標準税率）」によって算出しますが、このとき課税標準額を決める際に固定資産税評価額が使われます。
建物は固定資産税評価額が課税標準額です。
土地は固定資産税評価額×特例率が課税標準額となります。
毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書に固定資産税評価額が記載されていますので、確認してみましょう。

固定資産税明細書の見方

自治体によって明細書は異なりますが、見方は共通しています。
次の項目はポイントになりますので、押さえておきましょう。

課税標準額
固定資産税の税額を決める数値です。

価格
価格や評価額と記載されたものは、固定資産税評価額のことです。

税相当額
計算上で算出される固定資産税額です。
実際の納税額とは多少異なることがありますが、納税通知書などに記載がありますので確認しておきましょう。

固定資産税評価額の決め方

固定資産税の役割はお分かりいただけたと思いますが、そもそも固定資産税評価額はどのように決められるのでしょうか。
固定資産税評価額は土地と家屋で別々に評価するのが特徴です。
たとえば、借地に家屋を所有している場合は、家屋のみ納税するということになります。
固定資産税評価額を決めるのは市町村ですが、方法と手順は総務大臣が定める固定資産評価基準によるものです。
固定資産税評価額は、用途地域や状況が似ている地域の区分けをおこない、指標となる街路や標準宅地を選んでおこないます。
さらに、標準宅地を地価公示価格の7割程度として時価を設定するもです。
そして、路線価を基に個々の宅地に対して補正をした上で、宅地ごとの評価額を決定します。

固定資産税評価額の計算方法

次に、具体的な固定資産税評価額調べる方法についての計算式について見ていきましょう。

固定資産税評価額の計算式

固定資産税評価額の計算式は次のとおりです。

家屋の評価額＝評点数×評点一点あたりの価格
評点数も評点一点あたりの価額も算出の流れの中で補正されるのが特徴です。
評点数の算出式は以下のとおりとなります。

再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正
再建築費評点数とは、同じような家屋を新築した際の建築費のことで、部位別に算出していきます。
損耗の状況による減点補正率とは、経年劣化によって家屋の価値が減少するものを考慮したものです。
評点一点あたりの価格の算出方法は以下のとおりとなります。

1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率
物価水準による補正りつは建物の資材と地域差です。
設計管理費等による補正率は工事原価などに含まれない一般管理費や設計監理費を考慮するものとなります。

マンションと一戸建てによる評価の違い

建物の評価は、マンションと一戸建てでは評価が異なります。
これは、建物の構造によるものが大きく、マンションはRC造がほとんどであることに対し、一戸建ては木造や軽量鉄骨などとなるからです。
固定資産税評価額から土地や家屋の価格が算出できるということをお伝えしましたが、不動産鑑定士がおこなう鑑定と何が違うのでしょうか。
課税明細書の中に記載されている評価額は、不動産鑑定士が鑑定評価した額を基に自治体が決定したものとなります。
つまり、不動産鑑定士が全部の土地を一つ一つ評価したものではないということです。
市町村が土地の利用状況が似ている地域の範囲をきめ、その中の一点を選定して不動産鑑定士が鑑定評価をします。

土地評価額における固定資産税評価額以外の評価額

最後に土地の評価額を決定する際の固定資産税評価額以外の評価額について見ていきましょう。
土地や家屋などの不動産は、価値を算出する目的によって調べる評価額が変わってきます。
売却による不動産価値を知りたい場合は、固定資産税評価額や実勢価格、相続税を調べたい場合は、相続税路線価を調べる必要があるのです。
どのような評価額があるのか見ていきましょう。

実勢価格を調べる方法

実勢価格とは、実際に取引が成立した価格を意味します。
所有している不動産と似たような物件の実勢価格を知ることができれば、売却の際の参考にすることが可能です。
実際に売却された価格なので、より現実に近いといえます。
実際の売却価格を知りたい場合は、レインズマーケットインフォメーションや土地情報総合サイトがおすすめです。
レインズマーケットインフォメーションでは、レインズに登録された土地の制約情報を検索できます。
同じような土地を検索すると実勢価格を調べることが可能です。

公示地価を調べる方法

公示価格とは、国土交通省によって公表される毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格のことです。
都市計画区域外で設定された地点のみが対象で、全国25,000地点以上で実施されています。
価格の算出は地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をおこなうのです。
公示地価は、土地総合情報システムで調べることができます。
土地情報システムで公示地価都道府県地価調査をクリックすると日本地図が出てきますので、調べたい場所をクリックすると公示地価を知ることが可能です。

基準地価を調べる方法

基準地価も土地総合情報システムで調べることができます。
検索方法も公示地価と同様です。
公示価格と似ていますが、7月1日時点の価格で都市計画区域外も対象になるという点が異なります。

相続税路線価を調べる方法

不動産を売却せずに相続する方、または相続される際は相続税がいくらぐらいなのか気になるところでしょう。
相続税路線価は国税庁のサイトの路線図・評価倍率表で調べることができます。
路線価図は郵便番号で区切られて作成されていますので、該当する土地のある郵便番号を選択すると路線価を知ることができます。
ただし、路線価が設定されていない倍率方式が適用される地域の郵便番号は表示されていませんので、倍率表へリンクして倍率を確認してください。
相続税と線価の計算方法は以下のものとなります。

路線価×補正率・加算率×地積

まとめ

今回は、固定資産税評価額についてご紹介しました。
固定資産税額を算出するために必要な役割をもちますが、不動産の価値を知るために有効です。
ぜひ、売却の際に役立ててください。