不動産売却したら確定申告は必須？必要書類や申告期間について解説！

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税を支払う必要があります。
譲渡所得税を支払うには確定申告をする必要がありますが、不動産売却を初めてする方からすると、どうやって確定申告をするのかわかりませんよね。
そこで今回は、不動産売却における確定申告について解説しています。
これから不動産売却する方やすでにされた方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における確定申告とは？

そもそも確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得を税務署に申告する手続きです。
基本的に会社員の方なら確定申告の代わりとなる年末調整という手続きを会社がおこなってくれているので、確定申告をしたことがない方もおられるのではないでしょうか。
確定申告はなにも不動産売却をしたら必要というわけではなく、個人事業主の方やフリーランスの方はもちろん必要であり、またふるさと納税をした際は会社員であっても確定申告が必要です。
では、不動産売却をしたら必ず確定申告が必須なのでしょうか？
実は不動産売却をしたら必ず必要というわけではなく、不動産売却で譲渡所得が発生した場合のみ確定申告が必須となります。

譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産を譲渡した際に生じた所得のことを言います。
つまり「不動産売却で売却益が生じたら収益に応じて、所得税や住民税などの譲渡所得税を納めてくださいね」ということです。
実際に売却をお考えの方は、譲渡所得税は不動産の所有期間によって異なりますので注意しましょう。
不動産の所有期間が5年未満を短期譲渡所得税、5年以上を長期譲渡所得税と言い、それぞれの税率は以下のとおりです。

●短期譲渡所得税：所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%
●長期譲渡所得税：所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%

また譲渡所得を計算するには、単純に不動産の売却金額から購入金額を差し引くだけでなく経費や控除額なども考慮に入れる必要があります。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

●譲渡所得＝売却金額ー不動産購入金額ー取得および売却経費ー控除額
では、経費や控除額はどのような費用なのでしょう。

経費とは
経費とは、物件そのものの金額ではなく物件の購入や売却の際ににかかった費用です。
たとえば、不動産仲介手数料や登録免許税などが経費にあたります。
またリフォームしてから売却した際、リフォーム費を経費として計上しようとする方がおられますが、リフォーム費は経費として認められておりませんので注意しましょう。

控除額とは
控除額は、売却する不動産によって異なります。
たとえば、住居の売却なら要件を満たせれば3000万円特別控除の活用が可能です。
きちんと売却前に活用できそうな控除を確認しておきましょう。

損失なら確定申告はしない？

先述したとおり、確定申告は譲渡所得が発生したら必須です。
とはいえ、不動産売却をして損失が生じた場合でも、確定申告をすれば損益通算ができるので確定申告はするべきでしょう。
損益通算とは、不動産売却によって生じた損失を給与所得などの所得と相殺して、税金を抑える方法です。
節税対策として利用される方法であり、損益通算をすれば会社員として納めた税金の還付を受けられます。
「譲渡損失だったら確定申告は不要」ではなく、不動産売却をしたら基本的に確定申告は必要と考えておきましょう。

不動産売却における確定申告の必要書類

確定申告するには、必要書類を準備する必要があります。
きちんと確認しておき、確定申告の際に書類が不足していることがないように準備しておきましょう。
確定申告の必要書類は、税務署で入手する書類と自分で用意する書類にわかれます。

税務署で入手する書類

まずは税務署で入手する書類をご紹介します。

●確定申告書B様式
●分離課税用の申告書
●課税所得の内訳書

これらの必要書類は、税務署で入手できるほか、国税庁のホームページからでもダウンロードができます。
忙しくて税務署に行く時間がないという方は、ホームページを閲覧してみてください。
書き方についても丁寧に解説してくれています。

自分で用意する書類

では、次に自分で用意する書類です。

購入時・売却時の不動産売買契約書
売却時だけでなく購入時の不動産売買契約書も必要です。
売買契約書がない方は、不動産会社なら控えを保管していますので、早めに確認しておきましょう。

登記事項証明書
登記事項証明書とは、不動産の登記されている事項を証明する書類です。
登記事項証明書は、第三者でも閲覧できます。
また間違えることが多いですが、登記事項証明書と登記簿謄本は同じ書類です。
登記簿謄本とは手書きでデジタルに管理された帳簿の写しを指しますが、登記事項証明書とはコンピューターでデジタルに管理された書類です。
登記事項証明書は、コンビニなどでも発行できます。

仲介手数料などの領収書
最後に不動産会社に支払った仲介手数料などの領収書が必要です。
その他にも登記費用なども経費として計上できますので、必ず準備しておきましょう。

源泉徴収票
2019年4月1日から「納税者の利便性向上を図る観点」から源泉徴収票の添付が不要となっています。
とはいえ、源泉徴収票を確認しないと、ご自身の収支がわかりません。
源泉徴収票は、一般的に翌年の1月中に会社が発行してくれますので必ず入手しておきましょう。

不動産売却で確定申告する期間は？

では、確定申告はいつどこですれば良いのでしょうか。

確定申告をする期間

不動産売却をしたら、その翌年に確定申告をおこなう必要がありますので、早めに準備しておきましょう。
確定申告をする時期は、毎年2月16日～3月15日と定められており、忘れていたり遅れていたりするとペナルティがあるので注意が必要です。
ペナルティは状況によって異なり、加算税や延滞税と呼ばれています。
万が一、すでに確定申告を忘れているという方は、国税庁のホームページで確認してみましょう。
また損益通算をする場合も同様で毎年2月16日～3月15日に確定申告をする必要がありますが、その年の所得で相殺できないほど損失がある場合は繰越控除の申請が可能です。
繰越控除は譲渡の翌年以後、最長3年間可能ですので、不動産売却をする際はあらかじめ所得と損失のシミュレーションをしておき、確定申告に備えておきましょう。

確定申告はどこでするの？

確定申告は、上記の期間にお住いの管轄の税務署でおこないます。
ただし、確定申告の期間は税務署が人だらけになりますので、郵送やe-taxという電子サービスも利用できます。
e-taxを利用するには、あらかじめ電子申告等開始届出書を税務署に提出することが必要です。
e-taxを利用すると、24時間申告が可能となり、譲渡損失の繰越控除などで税金の還付を受ける場合も通常より早く3週間程度で還付を受けられます。
また先述したとおり、デジタルが苦手という方は郵送でも可能です。
郵送なら必要書類を準備して出力する必要があるので、国税庁のホームページから様式をダウンロードしましょう。

まとめ

不動産売却をした際の確定申告について解説しました。
不動産売却によって譲渡所得が発生したなら確定申告は必須ですが、損失であっても給与所得などと損益通算が可能になるので、不動産売却をしたら必ず確定申告をすると考えておきましょう。
また確定申告をおこなう時期は、毎年2月16日～3月15日です。
それまで必ず必要書類を準備し、スムースに確定申告ができる準備をしておきましょう。