不動産売却における注意点！離婚や相続などの事例をご紹介

所有している不動産を売却するケースはさまざまです。
「離婚時に夫婦で所有している不動産を売却したい」、「相続した不動産の売却に困っている」など、それぞれの境遇があるでしょう。
この記事では、できるだけ円滑に不動産売却をおこなうための知識や注意点を解説します。
不動産売却をご検討の方は、是非参考にしてみてください。

不動産売却における注意点①売却と買取の契約の違いについて

不動産売却を検討している場合、売却と買取の違いについて疑問を感じるかもしれません。
そこで不動産売却と不動産買取は、契約に関してどのような違いがあるかご説明します。
不動産売却は、不動産会社と媒介契約を結び、買主と売主の間に不動産会社が入り仲介して売却をおこないます。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社は販売活動をおこない、購入希望者を探します。
不動産売却と不動産買取の違いとして、買主が個人か不動産会社かは大きな差と言えるでしょう。
不動産売却の場合は、個人のお客様が対象となるため売却期間が長引くことも覚悟しておかなくてはなりません。
築浅や立地条件が良い物件であれば短期間で購入希望者が見つかるかもしれませんが、条件によっては数か月、長いと年単位で販売活動をおこなう可能性があります。
コスト面に関しては、仲介の報酬として、売却価格に応じた仲介手数料を不動産会社に支払わなくてはなりません。
適正な仲介手数料が法律で定められており、不動産売却価格が400万円以上の契約であれば、「売却価格の3%+6万円の消費税」と計算します。
さらに、経年劣化が激しい物件であれば、クリーニングや修繕など事前におこなったほうが早期売却や高額取引が見込めることがあります。
不動産売却のために、ある程度の自己資金を用意する可能性も視野に入れておくと良いでしょう。
一方で、不動産買取は買主が不動産会社であるため、販売活動はおこなわれません。
価格交渉をおこない条件が合致すれば、すぐに契約を結び不動産を現金化できます。
メリットとしては、契約不適合責任が免除されることが挙げられます。
契約不適合責任とは、売買契約に記載されていない瑕疵や不具合に関して売主が責任を負う義務です。
仲介による不動産売却をおこなった場合、万が一契約不適合責任が問われると、補修をおこなうなど責任を果たさなければいけません。
しかし買取であれば買主が不動産会社であるため、契約不適合責任を免責とした契約が多く、トラブルの発生リスクを軽減できます。

不動産売却における注意点②離婚について

次に離婚の際に不動産売却をおこなうケースについて、注意点を解説します。
離婚時には、夫婦であった男女ですべての財産を分配する財産分与がおこなわれます。
婚姻中に築き上げた夫婦の資産が財産分与の対象となり、不動産に関しても該当します。
注意点として、妻が専業主婦で不動産の名義が夫の場合も、婚姻期間中に築いたのであれば共有財産とみなされるので財産分与できます。
基本的にはお互いの収入に関係なく2分の1ずつ分けることが前提ですが、分与割合に関しては夫婦で協議して決定します。
離婚時の不動産に対する財産分与で、もっともシンプルな方法は不動産売却です。
不動産を物理的に分割することは難しく、売却して現金にしたうえで、当事者同士が納得する割合で分けることが合理的だと考えられるからです。

離婚時の不動産売却に関する注意点①名義人

売却は、基本的に名義人がおこないます。
夫が名義人となっている不動産を妻が売却することや、共有名義の不動産をどちらかが単独で売却することは認められません。
共有名義の不動産の売却をおこなう際は、名義人全員の意思確認や同席が必要なので注意しましょう。
離婚時に不動産売却を検討している場合は、まず契約書を確認して名義人を再度把握しましょう。

離婚時の不動産売却に関する注意点②ローンの処理

続いて、ローンを適切に処理することも大切です。
住宅ローンを利用している不動産を売却する場合は、基本的にローンが完済していなくてはならないため残債の資金繰りについて考えなくてはなりません。
ローンの残債がどれだけあるかを確認し、売却価格でまかなえるかどうか、売却価格が残債を下回りそうな場合は資金調達の見込みを立てましょう。
まずは売却価格がローン残債を上回るアンダーローンのケースについてご説明します。
アンダーローンであれば、売却して得た金額でローンを完済し、さらに余剰金があれば財産分与します。
アンダーローンは資産も残り、トラブルが起こりにくいケースです。
次に、ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンについて解説します。
住宅ローンが2,000万円残っていて、売却価格が1,000万円にしかならない場合は、売却したお金でローンを返済できないため、売却できません。
ローン残債と売却価格の差額を自己資金やご両親からの支援などで補填できるのであれば、売却は可能です。
アンダーローンの場合の不動産は、財産分与はできないので注意しましょう。

不動産売却における注意点③相続について

最後に、相続した不動産の売却に関する注意点をご紹介します。
引き継いだ不動産に住む相続人がいない場合や、相続人で公平に分割するために、不動産売却を選択する事例があります。
まず、比較的トラブルが起こりにくいケースとして、「単独相続」があります。
もともと法定相続人が1人の場合や、他の相続人が相続を放棄した場合に該当します。
単独相続の場合は、所有者の名義を変更する「相続登記」をおこない、相続人の所有物と認められれば不動産売却がおこなえます。
次に、注意が必要な事例として相続人が複数人いる場合です。
現物のまま法定相続分の割合で分割することは難しいため、もっとも有効な分割方法として共有物売却をご紹介します。
共有物売却とは、相続した不動産を複数人で共有したまま売却する方法です。
登記費用が節約できるためコストが抑えられ、相続人が公平に現金を得られる有効な方法です。
注意が必要なポイントを解説します。
まず共有物売却をおこなう前提として、共有者全員が売却に同意していなくてはなりません。
3人で共有している不動産を売却する際に、1人でも反対する共有者がいる場合は実行できません。
相続した共有の財産を売却する場合は、全員の意向を合わせておく必要があります。
次に、妥当である売却価格のすり合わせを事前におこなっておくと、後からトラブルになりにくいのでおすすめです。
不動産売却はタイミングが大切なので、共有者同士で意見が分かれている間に、機会損失につながる可能性があるので注意しましょう。
どのくらいの金額で売却したいか、最低限の金額を設定しておくと、売却がスムーズにおこなえるでしょう。
また、不動産会社との連絡や売却の実務作業は代表者を設定して、担当者がおこなうと効率良く進みます。
担当者にかかる負担は大きくなりますが、複数人がやりとりすると情報が錯綜したり、とりまとめることが困難になるので注意が必要です。
不動産売却は、1人でおこなう場合にも時間や労力が必要な作業です。
複数人が満足する売却を達成するには、なおさら工夫が必要です。
ポイントを押さえて、効率良くおこなうことが大切です。

まとめ

不動産売却における注意点について解説しました。
不動産売却は大きな金額が動くため、事前の準備が成功の鍵となります。
所有する不動産によって、適切な方法を検討してみてください。
離婚や相続の際に、人生で初めて不動産売却をおこなう方も多いでしょう。
注意事項を考慮して、円満な不動産売却をおこないましょう。