不動産売却のために知っておくべき心理的瑕疵について

不動産売却を考え始めたら、実際に売りに出す前にその物件にまつわるさまざまな要素について考えなくてはいけません。
つまり、どのような面が直接売却のしやすさに影響してくるのか知っておかなくてはいけませんが、その1つとして考えられるのが心理的瑕疵です。
あまり聞き馴染みのない言葉かもしれませんが、不動産業界においては知っておくべき言葉でもあります。
今回は、この心理的瑕疵についてのご説明から、この瑕疵が売却に与える影響や告知の義務についてもご紹介していきます。

不動産売却における心理的瑕疵とは

それでは、まずはこの心理的瑕疵という単語が何を表すものなのかについてご説明します。
この言葉を目にして一番気になるのが「瑕疵」だと思いますが、この読み方は「かし」です。
瑕疵とは、簡単に言い換えると欠陥のことを指し、不動産業界では住宅や建物内の欠陥部分のことを指す言葉として用いられます。
そして心理的瑕疵とは、実際に損傷をしている部分があったり住むうえで支障となる欠陥ではなく、住む方が心理的に不信感を感じてしまう要素のことを指します。
住むうえで不信感を感じてしまう、というのがどういう状態を指すのかというと、まずはその部屋や住宅内で人が亡くなっている場合です。
誰でも自分が買う新しい物件で、人が亡くなっていると知ったらあまり良い気はしません。
不動産の購入や売却に関わらず、たとえば賃貸物件の契約などで家を探しているときに「事故物件」という言葉を耳にしたことはあるのではないでしょうか？
この事故物件と言われる要素がまさにこの心理的瑕疵と結びつきます。
事故物件という言葉が一人歩きしてしまって、誰かが亡くなっているという要素だけでも住む側にとっては不信感や不安を抱いてしまうことにつながってしまいます。
具体的に心理的瑕疵とされるのは、その物件で事故や事件などが起きて人が亡くなっている場合や、誰か前の住人が自殺した場合、また自殺ではなくても孤独死なども挙げられます。
つまり、人が亡くなっている場合は基本的には心理的瑕疵として考えてしまって良いでしょう。
とくに、孤独死などの場合には発見が遅れてしまうこともあり、そういった場合には実際に遺体が腐敗したにおいや、床などに跡が残ってしまうこともあり、ダメージが大きくなってしまいます。
また、事故物件としての要素以外にも、心理的な瑕疵とされる要素があります。
具体的な例としては、周辺に墓地がある場合や、暴力団関係者が住んでいて単純に治安があまり良くない場合、また工場などがあって住むうえで気になるにおいや騒音がある場合などです。
住んでいくうえでどうしても不快に感じてしまうと考えられる要素については心理的な欠陥として考えられ、売却の際に買主に伝えておくことが大切です。
もう1点、補足情報として心理的瑕疵に付随して考えられるものが、物理的瑕疵です。
この物理的瑕疵とは、先ほど解説した瑕疵という言葉に物理的、がついているのでなんとなく想像できるかもしれませんが、物理的な損傷が目に見えてある場合を指します。
具体例としては、天井の損傷による雨漏り、シロアリなどが挙げられます。
ただ、こういった物理的瑕疵は売却の際のマイナスポイントにはなりますが、誰でも補修工事をすればとくに問題なく暮らせます。
そのため、同じ瑕疵として考えた場合でも、心理的瑕疵とはまた違った扱いになります。
さて、この心理的瑕疵ですが、売却の際には基本的に告知をしたうえで市場に出す必要があります。
どうしても告知をしたうえで売りに出すと売れにくくなってしまうような気がしますが、実際はどうなのでしょうか？
ここからは、そういった起こりうる可能性について解説していきます。

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

さて、まずはこの心理的な瑕疵が売却に与える影響にはどのようなポイントがあるのでしょうか？
売りに出す際にセットで告知しなければいけない要素なため、物件を探している購入希望者が考えるのはメリットとなる要素がどこにあるのかについてでしょう。
事故物件として捉えられる要素がそろっている時点で、どうしてもその分のメリットとなる要素がないと、売れにくくなってしまうことは避けられません。
そういった点から見ても、実際の売れやすさに影響してくる要素はかなり大きいと言えますが、それでは何を工夫すれば売れやすくなるのでしょうか？
まず、一番考えなくてはいけないポイントが、物件を売りに出す際の価格、金額でしょう。
これは実例とともに考えればすぐにわかりますが、たとえば、全く同じ間取りで、同じ築年数、駅までの距離や周辺環境などが類似している物件が2つあるとします。
それら2つのうち、1つが心理的瑕疵のある物件、もう1つが瑕疵のない状態の物件だとします。
そしてそれら2つが全く同じ金額で売りに出されていた場合、どちらを選ぶ方が多いのかということを考えると一目瞭然だと思います。
つまり、売りやすくするには必然的に価格を下げる必要があり、それだけに心理的な瑕疵が家の価値に大きく影響してくるということです。
相場よりも低い価格で売りに出すことで買い手が見つかりやすくなることはいうまでもありませんが、ただ事故や事件が起きた、と一言で説明してもその事件の内容にはさまざまな種類があります。
もちろん、実際の事例について説明する必要があるわけではありませんが、内容によってはそこまで支障なく売ることができるというのもまた事実です。
もしも説明したうえで、そこまで重い瑕疵であると思われないような事例の場合には、むしろ開示したほうが売れやすくなる可能性があります。

物件の心理的瑕疵についての告知義務

場合によっては詳しい内容について開示した方が売れやすくなるとご説明してきましたが、ここからはそういった部分も含めた告知義務についてご紹介していきます。
まず、最初に解説したように心理的でも物理的でも、瑕疵と考えられる要素がある場合には、隠さずに明示したうえで契約に進むことが必要です。
もし意図的に隠して売買契約を結んでしまうと、買主が購入後に発覚した場合に損害賠償請求が求められてしまったり、最悪の場合では契約解除となってしまうこともあります。
つまり、売主の裁量で告知するかしないかを選択することは、基本的にはできないと考えて良いでしょう。
ただ、とくに人が亡くなったことによって事故物件とされている場合には、いつまで告知義務の期間を設ければ良いのでしょうか？
実は、事件や事故から一定期間が経っている場合には、告知義務は必要なくなるということを覚えておく必要があります。
具体的な期間として、心理的瑕疵に関するガイドラインの記載では、事件や事故発生から6年ほどで良いとされていて、それ以降は告知をしなくてもその後の責任を問われることはありません。
また、期間に関わらず、事件発生後に一度別の方が入居している場合には、告知義務は必要なくなるとされています。
しかし、ここまでにもご紹介したとおり、事件といってもさまざまな種類がありますので、それぞれの事例によって然るべき期間を設ける必要性についても考えておくようにしましょう。
もし不安が大きい場合には、不動産仲介会社に相談してみることもおすすめします。

まとめ

不動産売却において重要なポイントとなる心理的瑕疵についてご紹介してきました。
買主とのトラブル発生を避けるためにも、売りに出す側は購入者の心情を予測して理解したうえで、売却をおこなう必要があると言えるでしょう。