不動産売却時のリースバックとは？メリット・デメリットを紹介

不動産売却をお考えの方は、リースバックという売却方法をご存じですか？
リースバックは、多くの方が利用している不動産売却方法の一つですが、デメリットを把握しておかなければ売却後に後悔することもあります。
この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリットをご紹介していきますので、ご利用を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産売却時のリースバックとは

リースバックについて、どういった制度なのか知らない方も多いと思いますので解説していきます。

リースバックとは

リースバックとは、住んでいる住宅を売却し、その後買主と賃貸借契約を締結し、売却後も同じ不動産に住み続けるというものです。
不動産を売却することで、所有物がなくなってしまいますが、売却金額が一括で手元に入ってきます。
また、売却したあとに賃貸物件として契約することでそのまま住み続けられるので、新居を探す必要もありません。

なぜリースバックで売却をするのか？

リースバックを使い不動産を売却する方の多くは、住宅ローンの返済が困難になったことが原因でリースバックを使っています。
住宅ローンを組んでも長年返済していると、資金状況が変わり返済が困難になることがよくあります。
しかし、長年住んだ家から引っ越すのは手間がかかりますし、子どもがいるご家庭であれば、簡単に引っ越しはできません。
ですので、こういった方々がリースバックを使用して不動産売却をしているのです。
また、子どもの出産や進学、車の購入など大きな買い物や出費が重なる時期にもよく使用されます。
不動産を売却することで、まとまった資金が手に入りますので、緊急でお金が必要なときに都合の良い売却法なのです。

リースバックが使用されるケース

リースバックが使用されるケースは、ローンの返済や緊急の場合以外にも大きく3つあります。
まず1つ目は、老後資金の調達です。
年齢を重ねると収入が落ちてきますし、仮に住み替えるとなっても引っ越しは体力的に非常に負担になります。
また自分の死後、相続問題になることを憂慮し、あらかじめリースバックを使い不動産所有権を処分する方もいらっしゃいます。
リースバックであれば、まとまった資金が手に入り老後生活に充てることや、不動産相続問題をあらかじめ解決することができるのです。
2つ目は、夫婦で離婚するときです。
離婚をしてもどちらか片方が引っ越しをしたくない場合にリースバックを使います。
リースバックを使うことでローンの残債を引き継ぐ必要もなくなりますし、それぞれが売却益を手に入れることができるので、トラブルを避けて売却ができます。
ですので、離婚する際にもリースバックがよく使用されます。

リースバックを使い不動産売却をするメリット

ここからは、リースバックを使用して売却する場合のメリットをご紹介していきます。
メリットには大きく4つのポイントがあるのでそれぞれ解説していきます。

売却をした後も引っ越しをしなくて良い

リースバックで売却する一番のメリットは、売却後も家に住み続けられる点でしょう。
長年住んでいた家から引っ越すというのは、非常に手間や精神的負担かかりますし、家庭の事情によってはできない場合もあります。
また、リースバックをすることで、住所変更や新たな住居を探す手間もかからないので、余計な費用や時間を使うこともありません。
ですので、この点が大きなメリットといえます。

まとまったお金をすぐに用意できる

リースバックをすることで、住宅を一括で現金化することができるので、まとまったお金をすぐに準備することが可能です。
ローンの返済が困難になったときはもちろん、病気や怪我で仕事ができなくなったときもリースバックをすることで、すぐにお金を準備できるのでこの点がメリットといえます。
また、リースバックをおこなうと、新居が決まったときすぐに引っ越しができるので、引っ越しを検討している人には便利な売却法といえます。

毎月の返済を減らせる

リースバックを使い売却すると、月々の支払いを減らせる場合があります。
不動産を所有していると固定資産税や建物の維持費やメンテナンス代がかかり、住宅ローンの支払い以外にもたくさんの出費となります。
しかし、売却後は賃貸借契約に切り替わるので、家賃と水道・電気などのライフラインの支払いだけで生活することが可能です。
資金に余裕が出れば生活も安定しますし、浮いた分のお金を老後の蓄えにしたり、趣味に使用したりできるようになります。

再び買い戻すことができる

リースバックした不動産は、契約締結時の条件次第では、再び買い戻し特約を付けることができます。
通常、一度不動産を売却してしまうと、買い戻すことは困難になりますが、リースバックに買戻し特約を付けていれば、一定期間の間でれば、資金の余裕ができたときに買い戻すことができます。
普通の売却と違い、買い戻せるチャンスがあるのはリースバックのメリットと言えるでしょう。

リースバックを使い不動産売却をするデメリット

ここからは、リースバックのデメリットをご紹介していきます。
リースバックをした場合のデメリットは、5つあります。

売却価格が低くなる

リースバックを使い売却した場合、通常の売却よりも売却価格が低くなる傾向にあります。
これはリースバックの場合は、一般の買主に売却するのではなく、リースバックの取り扱いがある法人に対して売却をするため、買主が限られてしまうからです。
仲介会社を通して一般の買主に売却するときよりも売却期間が短くなりますが、売却額が減少するのはデメリットと言えるでしょう。

賃貸物件に住む続けることは難しい

リースバックした住宅を賃貸物件として契約して住むことは可能ですが、長期間にわたって契約するのは難しいと言えます。
契約する際は、定期借家賃貸として契約する場合が多いので、決められた期間が過ぎれば契約解除となる場合が多いのです。
もちろん、契約内容などそれぞれ違うので、一概には言えませんが基本的に2年契約となることが多いので覚えておきましょう。

毎月の出費が増えることもある

リースバックをして賃貸借契約する場合、以前より毎月の支出が増える場合があります。
一般的に、リースバックをして売却した場合、売却額の10％前後を家賃として設定されることが多いので、売却額が高い場合は以前より支払いが多くなることがあります。
ですので、リースバックを使い売却するときは、売却後の家賃がどのくらいになるかしっかり確認したうえで売却するようにしてください。

自分の所有物ではなくなる

リースバックをして売却した場合、当然ですが自分の所有物ではなくなってしまいます。
今まで住んでいた住宅でも賃貸物件になれば、勝手に内装を変更したり、工事をしたりすることができなくなります。
また、建物を汚したり、設備を破損させた場合は、補修費用を請求されることになるのでこういった点がデメリットと言えるでしょう。

まとめ

リースバックの仕組みやメリット・デメリットをご紹介しました。
長年住宅ローンの返済をしていれば、返済が困難になることもあると思います。
そんなとき、リースバックを使用することで引っ越しをせずに生活を続けられる場合があるので、売却をお考えの方はご紹介したメリット・デメリットを考慮したうえでご利用を検討してください。