不動産所有者なら知っておきたい！土地の評価額

不動産を所有している方や売却を考えている方で、土地評価額が気になっている方も多いのではないでしょうか。
土地評価額には調査方法や目的によって違いがあり、得られる情報も変わります。
今回は土地評価額を決める5つの項目と、その特徴や調査方法についてご説明していきます。

土地評価額とは？土地評価の種類を知ろう

土地評価額を知り売却相場や税金を把握しよう

土地評価額とは、不動産にかかる税金を算出する際に基準となる価格や、不動産の売買の際に指標となる価格のことです。
土地評価額には「実勢価格」「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の5つがあります。
一般的な不動産取引の目安となるのは、公示地価と呼ばれる土地評価額です。
実勢価格とは実際に取引された価格で、公示地価より10〜20%高くなっています。
相続税路線価は公示地価の約80%、固定資産税評価額は公示地価の約70%といわれており、それぞれの土地評価額から売買の相場を知ることが可能です。

不動産の価格はどのように評価されているの？

土地評価額は種類によって、評価方法が違います。それぞれどんな方法で評価されているのか見ていきましょう。
まず公示地価は、2人以上の不動産鑑定士が別々で現地調査をおこない、その調査結果を元に価格を決定します。
全国に2万3,000か所ある標準地が調査対象です。
基準地価は、1人以上の不動産鑑定士によって現地調査がおこなわれ、その調査結果を元に価格が決められます。
公示地価の調査対象でない住宅地や商業地、工業地、林地などにも標準地が設けられており、公示地価を補佐するような調査です。
相続税路線価は、公示地価や売買の実例、不動産鑑定士による鑑定評価格と精通者意見価格など、複数の項目から価格が算出されます。
固定資産税評価額の場合は、建物と土地で評価方法に違いがあります。
建物の場合は素材や構造の違いなどにより評価額が変化し、古くなるほど評価は下がります。
しかし土地の場合には、経年劣化による価格の変化がありません。
土地の評価額に影響するのは、アクセスの良さ、建物が建てやすい形かどうか、日当たりの良し悪し、公道に面しているか、土壌汚染されていないかなどです。

土地の評価額は5種類！それぞれの特徴は？

土地は一物五価！5つの土地評価額それぞれの目的

土地評価額には、「実勢価格」「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の5種類があります。
土地は一物五価といわれており、この5種類それぞれで土地評価額が算出されます。
つまり、5種類の評価を総合して1つの土地評価額を決めているのではなく、1つの土地に対して5つの土地評価額があるのです。
5つの土地評価額は目的や計算方法が違うため、それぞれ違う価格が算出されます。
不動産のどんなことについて知りたいのかによって、参考になる土地評価額が違うので、どんなときにどの土地評価額が必要なのかを知っておく必要があります。
まず、売買などで不動産価格を知りたい時に参考になるのが、実勢価格と固定資産税評価額の2つです。
実勢価格は実際に売買が成立した価格なので、そのまま不動産価値の参考にできます。
まだ取引がおこなわれておらず実勢価格がない場合には、固定資産税評価額から実勢価格に見当を付けることが可能です。
その場合には「固定資産税評価額 ÷ 0.7」の計算式で、おおよその価格を求められます。
また、購入前に取得税や固定資産税など税金を知りたい場合にも、固定資産税評価額が参考になります。
一般的に建物の固定資産税は「固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）」で求めることが可能です。
不動産の固定資産税の場合には「（固定資産税評価額 × 特例率） × 1.4%」となります。
相続税や贈与税を知りたいときは、相続税路線価から「（評価額－基礎控除額）× 税率」の計算式で求められます。
公示地価と基準地価は公的機関の調査によって算出されるもので、不動産取引の際に指標となる価格を示すために設定されています。

土地評価額を決める5種類の違いは？

5種類の土地評価額にはそれぞれどんな違いがあるのか見ていきたいと思います。
実勢価格とは、実際に取引された価格を指し、地価とも呼ばれています。
公示地価とは国土交通省が発表している土地の価格、基準地価は都道府県が調査し発表している土地の価格で、両者は似ていますが、調査方法や対象地域に違いがあります。
公示地価も基準地価も、不動産の価格に指標を与えることを目的としている点は同じです。
これらとは違い、税額を決める際の指標として算出されているのが、相続税路線価と固定資産税評価額です。
相続税路線価の「路線」は道路を意味しており、道路に面している1㎡あたりの価格が公表されます。
固定資産税評価額は、不動産にかかる税金のなかでも相続税以外の税金の額を算出するために決められている土地の価格です。
相続税路線価は国税庁によって毎年発表されますが、固定資産税評価額は3年に一度しか見直しがおこなわれないため、実際の価格と差が出る場合もあります。

土地評価額の調べ方を知ろう

土地評価額はどんな機関によって調査されているの？

土地評価額の5種類のうち、実勢価格を除く4種類は公的機関によって調査がおこなわれています。
公示地価の調査をおこなっているのは国土交通省で、毎年1月1日時点の価格が調査され、3月に発表されます。
基準地価は都道府県によって毎年7月1日時点の価格が調査され、発表されるのは9月です。
都道府県知事が重要と判断した場所を基準地に設定しているので、公示地価の基準地と重なっている場所もあります。
相続税路線価は国税庁が調査しており、毎年1月1日に調査され発表は7月です。
固定資産税評価額は各市町村によって3年に一度評価がおこなわれています。
3年に一度と評価の頻度が少ないのは、固定資産税評価額はすべての土地や建物に対して評価をおこなわなければならないため、負担が大きいからです。

土地評価額はどうやって調べられるの？

ここでは、5つの土地評価額をそれぞれどのように調べることができるのかをご説明します。
実勢価格を調べるには、国土交通省の「レインズマーケットインフォメーション」や「土地情報総合サイト」がおすすめです。
不動産会社は売却依頼のあった物件情報をレインズマーケットインフォメーションに登録する決まりなので、サイト上で売買された物件の情報を見ることができます。
土地情報総合サイトは成約価格が検索できるサイトです。
公示地価と基準地価は、同じく土地総合情報システムで調べられます。
調べたいエリアを選択し、用途区分や調査年度によって詳細検索も可能です。
相続税路線価は、調査をおこなっている国税庁の公式サイトから調べられます。
相続税路線価の価格は、道路ごとに数字とアルファベットの組み合わせで記されています。
数字は1㎡あたりの相続税評価額（単位は千円）、アルファベットは借地権割合を意味します。
場所によっては相続税路線価が調査されていないところがあり、その場合には「評価額 = 固定資産税評価額 × 地域ごとの倍率」という計算式によって求めることが可能です。
固定資産税評価額は全国地価マップ、もしくは毎年送付されてくる固定資産税納付通知書で確認できます。
通知書の課税明細書欄の価格が固定資産税評価額に当たります。

まとめ

今回は土地評価額についてその特徴や調べ方などをご説明しました。
土地評価額は価格の目安を知ることができたり、税額を調べられたりと、不動産売却を考えている方には非常に役立つ情報です。
気になった方はご紹介した方法でぜひ調べてみてください。