住宅ローンが返済不可となった際の対処法とは？競売、任意売却をくわえて解説

不動産購入時に住宅ローンを組むことは一般的なものです。
しかし、返済途中で所得に大きな変化などが生じたことによって住宅ローンが返済不可となってしまうことも少なくありません。
住宅ローンが返済不可となった際、どのような対処法を取れば良いのでしょうか。
ここでは、住宅ローンが返済不可となった場合の対処法にくわえ、競売、任意売却について解説します。
住宅ローンの返済が難しいと感じている方は、ぜひご確認ください。

住宅ローンが返済不可となった場合の対処法

何らかの理由によって住宅ローンの返済が不可となった場合、しっかりとした対処をおこなわないと不動産が強制的に競売に出される可能性があります。
ここでは3つの対処法について解説しますので、自分に合ったものはどれであるのかを考えながら確認してみましょう。

返済不可への対処法①住宅ローンの契約先に相談をおこなう

住宅ローンの条件は不動産購入時に取り決めをおこないますよね。
そして現在、住宅ローンが返済不可だと感じているということは、購入時に結んだ住宅ローンの契約内容が適していなかったということです。
ですので、金融機関に住宅ローンの契約変更を相談することで、返済不可を解消していく対処法になります。

ただし、金額を下げることなどはできないため、相談内容としては期間の延長が一般的です。
期間の延長がなされると月々の返済額は少なくなりますよね。
ただし、金融機関が内容変更を認めるのは病気による収入減などしっかりとした理由が必要です。

返済不可への対処法②住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えとは契約している住宅ローンから別の住宅ローンへ契約をし直すことです。
住宅ローンの金利は一定ではなく、契約するものによって異なります。

ですので、より低い金利である住宅ローンに契約しなおすことで返済不可を解消していくのです。
ただし、借り換えには40万円ほどのコストがかかります。
ですので、住宅ローンの残債が大きい方でないとコスト倒れが起きてしまうかもしれません。
また、元々の住宅ローンが低金利である場合もこちらの方法を用いることができません。
一般社団法人住宅金融普及協会が公開している金利情報を確認し、こちらの対処法を用いることはできるのか考えていきましょう。

返済不可への対処法③売却をする

住宅ローンの返済が厳しい場合、不動産を売却すると住宅ローンの完済、売却益を得られるといったメリットが出てきます。
もし、売却をおこなうのであれば事故情報名簿に記載される前におこなうことがおすすめです。
もし、住宅ローンの滞納を継続的におこなってしまうと事故情報名簿に記載され、新たなローン契約を結ぶことができなくなってしまいます。

売却による対処法はなるべく早く決断することが重要です。
また、売却方法にはリースバックもあります。
リースバックとは、持ち家を不動産会社に売却をし、そこからは賃貸物件として住んでいく売却方法です。
また、3つ目の売却方法として任意売却もあります。
任意売却については下記で詳細を解説していますので、ぜひご確認ください。

住宅ローンの返済不可が続いた場合の競売について

住宅ローンの返済不可が続くと不動産が競売にかけられます。
ここで競売がかけられるまでの流れを確認してみましょう。
また、各段階において用いることができる売却方法についてもご確認ください。

住宅ローンの滞納期間2か月

住宅ローンの滞納期間が2か月となると、郵送によって督促状（催告書）が届きます。
もし、この段階で住宅ローンの返済を開始すると大きな問題へ発展しません。
この段階では競売でなく一般的な売却を用いることができるため、早い決断が必要です。

住宅ローンの滞納期間3か月

督促状（催告書）を無視してしまうと個人情報がブラックリストへ掲載されてしまいます。
もし、ブラックリストに掲載されてしまうと別の住宅ローンはもちろんのこと、クレジットカードなども作れなくなるのです。

住宅ローンの滞納期間3か月～6か月

ブラックリストに記載されたのちには、「期間の利益の損失」の通知が届きます。
期間の利益の損失とは、期日までに滞納金の支払いがおこなわないと一括返済の要求が起こるといった内容です。
住宅ローンが返済不可となっていることからここまで滞納期間が伸びているのであれば、一括返済はなかなか厳しいかと思います。
ですので、基本的には滞納期間がここまで伸びるとどんどん悪化していくことが多いです。

住宅ローンの滞納期間6か月以降

もし、住宅ローンの一括返済をおこなわなければ、郵送によって代位弁済通知書が届きます。
この代位弁済通知書とは保証会社が住宅ローンの返済をおこなっていくといった内容です。
この代理返済は不動産を競売にかけることでおこなっていきます。
競売とはわかりやすい言葉だとオークションのことであり、購入者が確定すると不動産から強制退去しなければなりません。
ただし、競売は購入金額が安くなることが多く、効果的な売却とは言えないのでなるべく避けるべきものです。

住宅ローンが返済不可となった際には任意売却を！

競売はブラックリストへの登録や安く購入されることからなるべく避けるべきものです。
そこで、なるべく効果的な売却を目指せるものとして任意売却があります。
ここで任意売却の概要とメリットについて確認しておきましょう。

任意売却とは

任意売却とは金融機関へ住宅ローンが残っていても売却をしたい旨を伝え、了承が得られれば売却をおこなう売却方法です。
そもそも、不動産売却は住宅ローンの完済をしないと抵当権が残るため、売却がおこなえません。

しかし、金融機関に相談をおこなうことで、住宅ローンが残っていても一定条件のもと売却ができるようになることがあります。
これを任意売却と呼ぶのです。
では、任意売却にはどのようなメリットがあるのかを確認してみましょう。

任意売却のメリット①住宅ローン滞納の情報を公開しないことができる

競売ではインターネット上に不動産情報などが記載されるため、近所の方に住宅ローン滞納がばれてしまう可能性があります。
しかし、任意売却は通常の売却と手続きが変わらないため、周囲の人に知られずに売却を進めることが可能です。

任意売却のメリット②競売よりも売却額が高くなりやすい

競売は強制的に売却に出されるため安く買われることが多いです。
一般的には2～3割ほど安くなります。
しかし、任意売却は競売よりも高く売れることが多いため、経済的にプラスとなりやすいのです。

任意売却のメリット③引っ越しの時期を調整可能

競売は引っ越し先が決まっていなくとも売買が完結すると、強制退去がなされます。
しかし、任意売却は交渉次第で引っ越し時期を調整することが可能です。
必ず調整できるわけではありませんが、競売とは違って調整が可能な場合もあることは認識しておきましょう。

任意売却のメリット④引き渡しまでが早く終わる

競売はオークション形式であるため引き渡しまで長い時間がかかります。
一般的には半年ほどかかりますが、場合によっては2年以上かかることも少なくありません。
それに対し、任意売却は販促活動もおこなえるため、競売よりも短い期間で引き渡しまで完結することができます。

まとめ

今回は住宅ローンが返済不可となった場合の対処法にくわえ、競売、任意売却について解説しました。
住宅ローンが返済不可となった場合は、状況それぞれに合った対処法が大切です。
対処がおこなえない場合の流れや、任意売却についてもしっかりと確認し、手続きがスムーズに進められるようにしておきましょう。