入居者からの家賃交渉を受け入れる？応じた場合のメリットやデメリットを解説

マンションやアパートを経営している方は、住人から家賃の値下げを要求され、どうすれば良いのか悩むところではないでしょうか。
もし申し出を断ると、他の安い物件に引っ越しをする可能性もあるので、空室になるリスクも避けたいところです。
この記事では賃貸経営をしている方に向けて、家賃交渉で値下げ要求をされる場合に受け入れるメリットやデメリット、判断基準についてご紹介します。

入居者の家賃交渉を受け入れるメリットとは？

値下げ交渉を受け入れるうえでのメリットが3つありますので、それぞれを詳しく見ていきましょう。

退去を防げる

家賃交渉を受け入れることによって、入居者が引っ越しをして次が決まらない間、空室になるのを防げます。
引っ越しをしようと考えている方は、転勤だけでなくさまざまな理由によって現在の賃料を払い続けるのが困難になり、少しでも安い物件を検討している場合もあります。
賃料を継続して支払うのが困難であると考えているのであれば、今の家賃を下げると住み続ける選択ができるかもしれません。
また、長期間住んでいる方であれば賃料以外に退去理由がないので、応じれば継続して住んでもらえる可能性が高くなります。
減額を断って安い賃料の物件へ転居すると、空室ができて埋まるまで家賃収入が得られなくなってしまうのです。
物件自体は何の問題もありませんが、もう少し下がるのであれば住み続けたいと値段交渉している方が多いので、値下げに応じたら引っ越しを防げます。

修繕費を抑えられる

気軽な気持ちで交渉をしている方であれば、断ったとしても住み替える可能性は低いと言えます。
しかし、予算が足りないので交渉しているのであれば、住み替える可能性が高くなります。
もし引っ越しになると、次の方が入居するまで家賃収入が得られなくなるのです。
また、引っ越しをした後に原状回復をしなければならないので、修繕やクリーニングに費用がかかります。
敷金でまかなえるのは、借主の過失による傷や汚れで、経年劣化には充てられません。
ですから交渉に応じれば引っ越しを防げるので、無駄な支出を抑えることができるところがメリットと言えるでしょう。

入居者募集の費用を抑えられる

借主からの申し出に応じなかったために住み替えた場合は、次の居住者を募集する必要があります。
入居者募集をかけるには、クリーニングや修繕をおこなうだけでなく募集をするためにも、費用がかかるのです。
かかる費用は不動産会社によって違いはありますが、入居者の募集を依頼し契約が成立したら、支払う仲介手数料は賃料の約1か月分になります。
交渉を受け入れることで、引っ越しを防げたら入居者募集をしなくて済むため、仲介手数料としてかかる費用を抑えられます。

入居者の家賃交渉によって値下げを受け入れるデメリットとは？

借主の申し出に応じる場合、判断を間違えると大きな損失につながる可能性があります。
ここでは代表的なデメリットを見ていきましょう。

家賃収入が減額になる

借主からの申し出に応じると、今まで得られていた収入が減額になります。
1室だけでなく他の部屋でも賃料を下げるようになると、支出と収入のバランスが崩れて赤字になり、最悪経営が立ち行かなくなる可能性もあります。
したがってローンを返済しているのであれば、家賃収入によっては厳しくなるので、慎重におこなわなければなりません。
家賃収入が減ると、場合によってはローンの返済が厳しくなり、給与所得や貯金から返済しなければなりません。
ローンの支払いができなくなると、最悪物件を手放さなければならない可能性もあります。
そうならないためにもよく検討したうえで、交渉を受け入れるようにしましょう。

元に戻しにくい

日本の法律では、借主よりも貸主に不利な立場になるような内容が多くあります。
賃料の減額であれば、借主にとって有益であるため、提案するための条件はとくにありません。
しかし値上げ交渉に関しては、借主にとって有益な話ではないため、貸主側に正当事由が必要になります。
裁判で賃料の値上げを承認してもらうこともできますが、現状の家賃が周辺の家賃相場よりも低く設定されている場合だからと言って、相場どおりに値上げできるとは限りません。
したがって値段をいったん下げてしまうと、引っ越しをするまで、動かない可能性が高いと言えます。

他の居室との間で家賃の差が生じる

交渉に応じて下げた場合、他の部屋と比較して差が生じます。
部屋それぞれの賃料を開示しているわけではないので、交渉に応じたからと言って、他の入居者が分からなければとくに問題ありません。
しかし入居者同士の話の中で下げてもらえた話が分かってしまうと、聞いた他の入居者からも家賃交渉に応じなければならなくなり、家賃収入が大幅にダウンし賃貸経営自体が難しくなります。
ですから家賃交渉を受け入れるのであれば、他の入居者から値下げを要求されるかもしれません。

入居者の家賃交渉を受け入れる判断基準とは？

一度家賃交渉を受け入れられたからと再度値下げを要求する可能性もありますが、必ず応じる必要はありません。
賃料を下げるためには、交渉を持ち掛けてきた借主がどのような方なのかによって判断します。
ここでは、よくある家賃交渉の判断基準についてご紹介します。

長く住み続けている借主からの交渉なら受け入れる

長く住み続けてくれている方の場合は、賃貸経営をおこなううえで、ありがたい人物と言えます。
また、物件に不満なく継続して住んでいるため、よほどのことがない限り住み替えることはないと考えられます。
さらに築年数が家賃を決めるうえで大きなポイントとなりますが、入居が長くなると今の相場にあった家賃にすることで、応じても良いのではないでしょうか。
一方で、家賃交渉に応じないと物件に対して住み続けたいという気持ちに、水を差すようなことになるのです。
なんらかの不満を持った場合に引っ越しをする可能性も出てくるので、気を付けなければなりません。
たとえば一度も交渉を申し出ずに10年以上住み続けている場合、今まで信頼関係があるのなら、賃料を下げを受け入れることも考えられます。
居住が長い借主が家賃交渉してきた場合には、できるだけ応じたほうが良いと言えます。

理由が明確であれば受け入れる

会社の業績が悪く、給料が下がってしまうなど理由がある場合には、応じたほうが良いでしょう。
なぜなら、最初から家賃の安い住居へ引っ越しを考えるのではなく、家賃が安くなるのであれば住み続けたいという意思がはっきりしているからです。
下げたからと言って住み続けられるかどうかは分かりませんが、できるだけ継続して住みたいという気持ちを持った借主を大切にすることが、後の安定した賃貸経営につながるでしょう。

賃料を滞納していたことがある入居者なら断る

もし滞納することが頻繁な借主であれば、家賃交渉を受け入れる必要はないでしょう。
とはいっても交渉に応じたら負担が軽くなって、家賃を納めてもらえると考えるかもしれません。
しかし滞納が頻繁な借主の場合には、値下げしたからと言っても、また同じことを繰り返します。
信頼ができない方は、次の更新を拒否して退去してもらう可能性も高いため、受け入れる必要はないでしょう。

まとめ

交渉を受け入れると家賃収入が減ってしまうため、あまり応じたくないと考える方も多いでしょう。
しかし応じなかったことで、借主が退去する可能性もあります。
家賃交渉に応じるかどうかは難しいところですが、相手の話をよく聞いてから慎重に判断しましょう。