分譲賃貸とは？一般的な賃貸物件との違いやメリット・デメリットをご紹介

「分譲賃貸って賃貸と何が違うの？」「分譲マンションとかよく聞くけどなんだろう」と思う方が多いでしょう。
確かに、一般の人からすれば同じに見えますよね。
今回は、分譲賃貸と一般的な賃貸物件との違いについて解説します。
簡単に言うと、大家や内装設備が若干異なります。
明確な違いを説明しておりますので、ぜひお読みください。

分譲賃貸と一般賃貸の違いとは

分譲賃貸とは、本来分譲として購入されたものが何かしらの事情が重なって賃貸として貸し出されたものを言います。
大家に当たる人は「ずっと住んでもらう目的」で分譲マンションを購入している場合が多く、自身が利用するために購入しています。
そのため、設備内のものはハイグレードなものであることが多いです。
一般賃貸とは、公社管理物件の大半を占める住宅公社が所有、建設する賃貸住宅のことを言います。
基本ほとんどの募集は一般賃貸なので、多くの方が借りるのは一般賃貸になります。
分譲賃貸と一般賃貸の最大の異なる点としては建物の質です。
一般的に、賃貸よりも分譲の方が建物のグレードは高いです。
なぜなら、賃貸マンションは「投資目的」で建設されていることが多く、「家賃収入」を何より重視しているからです。
利益を重視しているので、必要以上に壁を厚くしたり、設備を重視させるということはしません。
一方、分譲マンションは購入者が「ずっと住む」目的で作られており設備のグレードは高いです。
たとえば、室内の設備に食洗機がついていたり、共用部分にあたる廊下やエントランスは豪華な仕様になっていたりと、非常に快適に生活することができます。
ただ、分譲マンションの場合、大家に当たる方が他の仕事に従事している場合があり、マンション内でのトラブルなどの対応が遅かったり、対処方法を知らなかったりという可能性があります。
しかし、分譲マンションの場合、「ずっと住む」目的で住もうとしている方が大半なためマナーがよく、トラブルが起きても大問題には発展しづらいでしょう。
また、リフォームに関しても違いがあります。
分譲マンションの場合、マンションの規約範囲内でリフォームをおこなうことができます。
規約の範囲内であれば、新しい設備を導入することもできます。
しかし、賃貸マンションの場合は原則借主がリフォームをおこなうことはできません。
最後に、分譲と賃貸の違いに関して「かかってくる費用」について解説します。
賃貸マンションでは敷金や礼金、仲介手数料といった入居時に発生する費用、家賃や共益費、更新料といった継続的に発生する費用があります。
対して、分譲マンションでは頭金や登録費用、その他諸費用が購入時にかかってきて、固定資産税、管理費、修繕積立金といった継続的に発生する費用と若干の違いがあります。
最大の違いとしては、分譲マンションには支払いに限りのある、保証料や住宅ローンがあることです。
分譲マンションの方が、継続的な費用は抑えられる傾向にあるでしょう。

分譲賃貸のメリット

ここでは、分譲賃貸のメリットについて解説していきます。
賃貸マンションと比較すると設備のグレードが高いことが代表的なメリットとして挙げられます。
設備が良いだけでかなりのメリットがあります。
1つずつ解説していきますので、悩んでいる方の参考にしてみてください。

構造のグレードが高く、防音性や耐震性が優れている場合が多い

分譲マンションは「ずっと利用する」目的で作られているため細かいところもこだわられている場合が多いです。
そのため、壁などは厚く防音性に優れており、全体的に頑丈な構造になっているため耐震性も高くなっております。
一般的に、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造を用いて建設されているので、安心して長期間住むことが可能です。

管理人が常駐していることが多い

分譲賃貸ではオーナーである管理人が常に常駐していることが多いです。
トラブルが起きた場合などに、オーナーがすぐに立ち会えるというのはセキュリティ面からも大きなメリットと言えます。
また、困ったことがあればすぐに相談もできますので安心です。

購入して住んでいる方が多いのでマナーを持つ方が多い

ある程度のまとまったお金を使って購入している方が多いので、人間性のある方が多く、ちょっとしたトラブルが起きたとしても落ち着いて対応できる方が多いです。
変な方が少ないというのは生活していくうえで、精神的にも大きなメリットです。

設備のレベルが高く快適

購入費が高いだけあって、設備は素晴らしいものが多いです。
代表的な設備としては、宅配ボックス、オートロック、監視カメラ、床暖房、駐車場・駐輪場などです。
共用施設は、キッズルームやコンビニ、ラウンジやプール、ジムといったものが代表的です。
キッズルームがあれば外にでて遊びに行かせる必要もなく、安全に子育てができるので大きなメリットと言えます。

分譲賃貸のデメリット

分譲賃貸は建物の質もよく、安心して住めることが多いです。
しかし、デメリットもありますので、1つずつご紹介していきます。

家賃が高い

建物内の質が高く快適な分、家賃もそれに比例して高くなっていきます。
また、分譲マンションでは所有者が管理費や修繕積立費用などを払います。
物件を所有していくためのコストが常にかかっているので、家賃にも上乗せされます。
また、分譲の場合は家賃交渉の難易度は高く上手くいかないことが多いので、あまり期待をしないことも大切です。

独自のルールはある

分譲マンションの場合、オーナーとの契約にくわえて、マンション自体の規約があります。
購入者には認められていても、賃貸として借りている方には認められていないということが発生する場合もあります。
例としては、ペットに関してが一番わかりやすいでしょう。
マンションの規約では、ペットの飼育が可能な場合でも、オーナーとの約束によってはペットの飼育が不可になることもあります。

賃貸借契約が一時的となる可能性がある

オーナーが居住用のマンションを購入したが、転勤などにより一時的に貸し出す場合が該当します。
定期借家契約の場合は違約金などの条項をよく読んでおきましょう。
なぜなら、5年契約で借りたが個人的な事情で借主が3年での契約解除を申し出た場合、違約金が発生する条項を織り込んでいる場合があるからです。
ですが、そういった条項もある反面、家賃は比較的安めに設定されます。

購入時にまとまったお金が必要

頭金を最初に払う場合はある程度のまとまった金額が必要になります。
頭金は相場として、約10～20%です。
たとえば、2,000万円の物件を購入するなら200万円～400万円の頭金が必要となります。
資金不足という理由で、購入に戸惑う方も多いです。
また、諸費用で数十万円追加でかかることも注意しておきましょう。

物件数が少ない

分譲賃貸は、ある程度資金力のある方がいないと成り立たないので、そもそも募集数が少ないです。
そのうえで自身が望む物件を見つけるのは非常にハードルが高いでしょう。
偶然見つかったとしても、何かしらの条件を妥協しなければ購入することは難しいと言えます。

大家が慣れていない場合がある

大家は賃貸物件の大家のようにマンションのことに慣れていないことがあり、賃貸ではスムーズにいったことも手間取ってしまう場合があります。
たとえば、「水回りの調子が悪いから取り替えてほしい」と言ってもよくわからないことが多く、対応が遅れる場合があるでしょう。
賃貸物件の大家だと水回りなら水回り対応をしてくれる特定の業者、エアコンならエアコンの対応をしてくれる業者、などと決めている場合が多いです。
しかし、分譲賃貸の大家は決めていない場合があり、対応の遅さにストレスを抱える場合もあります。

まとめ

今回は分譲賃貸と一般賃貸の違いを中心にメリット・デメリットを解説してきました。
自分はどちらのデメリットなら許容できるのかを考えると納得のいく物件探しができるでしょう。
もし、分からないことがあれば、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。