収益物件とは？売却するメリット・デメリットを解説！

不動産投資でより大きな利益を獲得するためには、収益物件とはどのようなものなのかを知る必要があります。
売却のタイミングを誤れば利益も目減りしてしまうので、売り時の見極め方も大切です。
そこで今回は収益物件とは何かや、売却する際のメリット・デメリットを解説します。

不動産売却における収益物件とは？

収益物件とは、賃貸収入を得られる不動産を意味します。
おもな収益物件には、以下のものがあります。

●居住用物件：一戸建て、アパート、区分所有のマンションなど
●オフィス系物件：企業などの事務所向け
●テナント系物件：飲食店、コンビニ、ホテルなど
●貸地：駐車場など

収益物件は、建物の規模や構造、立地によりさまざまな種類に分けられます。
物件そのものを貸すだけでなく、コインランドリーやトランクルームなど、収益物件を活用した投資方法もあります。

収益物件の取得方法

収益物件を取得する際は、不動産投資ローンを利用します。
居住用物件であっても、マイホームではないので住宅ローンは利用できない点に注意してください。
収益物件にも利用できる不動産投資ローンには、次のような特徴があります。

●自己資金が少なくても収益物件を購入できる
●賃貸収入でローンを返済できる
●金利が住宅ローンよりも高い

住宅ローンの場合、借入限度額は年収の5～7倍程度が上限とされています。
一方の不動産投資ローンは、10倍程度まで借入可能です。
そして賃貸収入をローンの返済に充てられるため、審査にあたっては当該不動産の収益性が重視されます。
そのため手元の自己資金が少なくても、収益性があると認められた物件であれば、スピーディーに購入できる特徴があります。
ただし、住宅ローンよりも金利は高く設定されている点に注意してください。

売却のタイミング

収益物件を売却するタイミングを決めるときは、次のポイントから判断すると良いでしょう。

大規模修繕がおこなわれるタイミング
マンションの場合、12年ごとを目安に大規模修繕がおこなわれます。
大規模修繕にかかる費用は、月々の修繕積立金によりまかなわれますが、想定よりも費用がかかることも珍しくありません。
すると追加費用が発生したり、修繕積立金が値上がりしたりするケースもあります。
大規模修繕にかかる費用より売却益のほうが大きいと見込まれるときには、このタイミングで売却するのがおすすめです。
築年数で判断する場合、築10年を超えると修繕費がかさむ傾向にあります。
そして築15年を超えると設備の老朽化も進むため、設備の更新時期を迎えるタイミングも売却を検討してみてください。

物件の価値が上昇しているタイミング
物件の価値が上昇しているときも、不動産売却がおすすめのタイミングです。
そこで、日頃から公示地価や周辺エリアの取引相場などをチェックしておくと良いでしょう。
たとえば、再開発が進むエリアでは購入当時よりも不動産需要が高まっている可能性があります。
賃貸物件としての需要も見込まれるため、収益性が評価されてより良い条件で取引できる可能性が高まります。

満室状態のタイミング
収益物件の場合、入居者がいる状態のほうが収益性を高く評価されます。
そこで、満室のタイミングで売却を検討するのも良いでしょう。
買主にとっては、購入してすぐに賃貸収入を得られるので、投資計画を立てやすいメリットがあります。
また物件の収益性は、不動産投資ローンの審査でも考慮される要素です。
そのため、初めて不動産投資をする方でも購入しやすい物件であると言えるでしょう。

収益物件を売却するメリット

収益物件から得られる利益は、賃貸収入だけではありません。
最終的な利益は不動産売却したときに決まるため、売却益を得られるメリットもあります。
このほか、収益物件の売却には次のようなメリットがあります。

入居者の募集にかかる手間を省ける

空室状態で売却すると、入居者の募集にかかる手間を省けるメリットがあります。
買主にとっては、空室状態であれば室内の状態を自分の目で確認したうえでの購入判断が可能です。
さらに、リフォームの実施や賃料設定なども自分で決められるため、自由度の高い投資ができる特徴もあります。
そのため、空室が埋まらないからと焦って賃料を下げるよりも、まずは売却を検討してみると良いでしょう。

金利上昇のリスクを避けられる

不動産投資ローンの多くは、変動金利が適用されています。
そのため、金利上昇のリスクは避けられません。
そこで、金利が見直されるタイミングで不動産売却するのもおすすめです。
このほか、修繕積立金が見直される前（金額が上がる前）などにも売却を検討すると良いでしょう。

投資計画を立てやすい

収益物件を売却すると、まとまった資金が手に入ります。
それを元手に、より収益性の高い物件に買い換えるなどの投資計画を立てやすいメリットがあります。
また、不動産投資以外の事業資金に活用するといった用途も考えられるでしょう。

収益物件を売却するデメリット

収益物件を売却するときは、デメリットにも注意が必要です。
そこで、以下のデメリットを把握したうえで売却するかどうかを検討しましょう。

定期的な収益が入らなくなる

収益物件を売却すると、定期的な収益が入らなくなるデメリットに注意してください。
収入が途絶えると、ほかの事業や私生活に影響が出ることもあるでしょう。
そのため、売却する前に賃貸収入がなくなっても問題ないかどうかを慎重に判断する必要があります。

売却活動に時間がかかる

収益物件の売却には、少なくとも3～6か月の時間がかかります。
マイホームの売却と異なり、買主も投資家が中心となるため、すぐに現金化できるわけではない点に注意しましょう。
入居者の有無や、リフォームが必要かどうかによっても異なるため、売りたい不動産の状況に合わせた売却活動が欠かせません。

実需向けの売却も検討する
空室状態の一戸建てや区分所有のマンションであれば、実需向けの売却を検討してみるのがおすすめです。
買主の範囲が一般の方にも広がるので、早期売却に至る可能性が高まります。
あるいは、その物件を借りている入居者に購入を打診してみるのも良いでしょう。
タイミングやニーズが合えば、短期での成約が期待できます。
現在住んでいる入居者であれば物件の状況をよく理解しているので、売却後のトラブルに発展するリスクも低いでしょう。

オーナーチェンジ物件はトラブルに注意

入居者がいる状態で売却するオーナーチェンジ物件は、トラブルになる恐れがあるのが気を付けたいデメリットです。
そこでトラブルを防ぐため、新オーナーや家賃の振込先、管理会社の情報などは、なるべく早く入居者へ知らせるようにしましょう。
また、新オーナーにとっては自分で家賃設定できないなどの制約があります。
そして住んでいる入居者の状況も把握しにくいため、売買契約成立後に入居者にまつわるトラブルに発展するリスクにも注意が必要です。
そのため、空室状態の物件と比較して売却価格は安く設定されることも珍しくありません。
少しでも高く売りたいと考えている方は、これらのデメリットに気を付けましょう。

まとめ

収益物件とはどのようなものなのか、売却するメリット・デメリットとともに解説しました。
収益物件を売却すれば、最終的な利益が確定します。
ただし、買主は投資家が中心になるなどの特徴があるため、物件の条件に合わせた売却活動を展開していく必要があります。
そこで不動産会社と相談しながら、効率的な売却活動を進めていきましょう。