土地売却時に活用できる税金控除の種類と注意点をご紹介

不動産を売却した時に出る利益について、いくつかの税金の控除が使えることはご存じですか？
控除を使うことにより、大幅な節税につながりますが、この制度は自動的に適用されるのではなく、自分で申告する必要があります。
この記事では、土地の売却を検討している方向けに、控除を使用する際の注意点をご紹介していきますので、ぜひお役立てください。

土地売却時に使用できる控除の種類

まずは、土地売却をする際に使える控除の種類をみていきましょう。

3,000万円特例控除

土地売却時に使用できる控除の1つ目は、「3000万円特例控除」です。
この控除は、居住用に所有していた土地を売却した場合に使用できる控除の特例です。
土地を売却した時に利益が出ると、その利益は譲渡所得に該当し、課税対象になります。
しかし、居住用に所有していた土地については、3000万円まで譲渡所得を控除することができるのです。
この3000万円特別控除を受けるにはいくつかの適用要件があります。
その要件とは、居住をやめてから3年後の年末までに売却をおこなうか、土地のうえに建てられている住宅を取り壊してから1年以内に売却するというものです。
この要件を満たしていない場合は、3000万円特別控除は利用できなくなりますので、注意しなければいけません。

相続空き家の3000万円特別控除

土地売却時に使用できる控除の2つ目は、相続空き家の3000万円特別控除です。
この控除は、先ほど同様に譲渡所得のうち3000万円までが非課税になるというものです。
ただ、先ほどとは違い相続したものが対象なので、控除を受けるための条件が変わってきます。
条件は、譲渡金額が1億円以下で相続から3年以内に売却しなければいけません。
また、売却相手が身内や親族などの場合は、控除対象外になります。

軽減税率の特例

土地売却時に使用できる控除の3つ目は、軽減税率の特例です。
この特例は、土地の所有期間に応じて税率が低くなるといった特例です。
不動産の所有期間が5年未満の場合は、所得税及び復興特別所得税で30.63％、住民税が9％で合計30.63%が課税されます。
また、5年以上所有していた場合は、所得税が15％、復興特別所得税が0.315%、住民税が5％で合計20.315%となります。
さらに不動産の所有期間が10年以上の場合は、譲渡所得の6000万円以下の部分は14.21%まで減税されるので、売却する際は所有期間を確認してから売却するようにしてください。

5,000万円の特別控除の特例

土地売却時に使用できる控除の4つ目は、5,000万円の特別控除の特例です。
この特例は、国が主体に行なっている公共工事に伴って土地を売った場合に控除を受けることができます。
水道管の工事や学校の建設などの公共工事で、土地の買い取り申し出があった場合、譲渡所得に対し5000万円まで非課税となります。
この特例は事業施行者による土地買い取りの申し出から、6か月を経過した日までに譲渡していることが適用要件になります。

区画整理に伴う土地売却

土地売却時に使用できる控除の5つ目は、区画整理に伴う土地売却です。
この控除は、まちづくりの事業として区画整理がおこなわれた際に、協力する形で土地を売却すると2000万円まで控除になるというものです。
また、この控除の場合は、2年連続で控除を受けることができないので、土地を分割して売却するといった方法は使用できないので注意してください。

土地売却によって損失が出た場合に使用できる控除

続いては、売却によって損失が出た場合に使用できる税制優遇についてご紹介していきます。

買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

1つ目の特例は、買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。
この特例では、売却によって出た損失を損益通算後に繰越控除できるというものです。
たとえば、土地を売却して1000万円の損失が出た場合、給与所得などの収入と損益通算をして−500万円となったとします。
この場合は、500万円分の損失を来年以降に持ち越して、来年の収入と再び損益通算できるということになります。
そのため、損失が残っている間は、所得税を大幅に減らすことができるので税金の支払いも大きく減らすことが可能です。
しかし、この控除にも条件があります。
条件としては、居住用の土地であること、土地の所有期間が5年以上であること、基準を満たした新居の購入という3つが条件となります。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2つ目の特例は、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。
この特例は、先ほどの特例と基本的な要件は同じとなっていますが、ローン残債の有無が重要となります。
控除を受ける場合は、買い替えをする際に住宅ローンの残債があることが条件となっており、この条件を満たさなければ控除を受けることができません。
また、ローン残債があるのにくわえて、新しく土地などの資産を購入することが条件となっています。

土地売却をした際の控除の注意点

特例や控除を受けるときは、節税のメリットに目が行きがちですが注意すべき点がいくつかあるのでご紹介していきます。

税金が控除されても確定申告が必要

1つ目の注意点は、確定申告です。
特例や控除などで土地にかかる税金が非課税になった場合、確定申告の必要がないと思っている方が多くいます。
とくに、譲渡所得が3000万円未満で控除によってすべての金額が非課税になった場合に確定申告をしない方がいます。
しかし、控除によって課税金額が０円でも確定申告は必要なので、確実に申告しなければいけません。
また、土地を譲渡した場合は、翌年の確定申告の時期（2月16日〜3月15日）までに確定申告を済ませておく必要があります。
確定申告の必要性と、申告期限の両方を知らずに確定申告をしない方が多いので注意が必要です。
申告を怠った場合、税務署調査が入り追徴課税を支払わなければならなくなる場合がありますので、忘れずに確定申告するようにしましょう。
申告の仕方がわからない方は税理士の先生に相談するのも良いでしょう。

控除が受けられない場合がある

不動産売却をする際の税制優遇には、併用できるものとできないものがあります。
たとえば、「特定の居住用財産の買換え特例」と「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は併用できません。
しかし、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と「居住用財産の3000万円特別控除」は併用ができます。
また、前年に税制優遇を受けている場合、連続して受けられないこともありますので、詳しくは税理士や最寄りの税務署に聞いてみるといいでしょう。

まとめ

土地売却時に使用できる税制優遇の種類と、使用する際の注意点をご紹介しました。
税制優遇を利用すると、課税対象額が一部控除されたり、売却時の損失を繰り越しができることがありますので、不動産売却の際は必ず税制に詳しい方にご相談すると良いでしょう。