家を任意売却するのはどんなケース？メリット・デメリットとは？

住宅ローンの返済が大変で、家を手放さなければいけない状態のときは金融機関に返済方法の相談をしましょう。
返済が困難なときに家を売却する場合には2つの方法があり、競売にかけて売却する方法と、任意売却という方法があります。
より、良い条件で売却するには任意売却がオススメです。
この記事では、任意売却をする場合のメリット・デメリットについて解説していくので、売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

任意売却をして家を売るケースとは？

ローンの返済が困難になった場合、2つの売却方法があります。
それぞれの売却方法と、任意売却をしたほうがいいケースをご紹介していきます。

任意売却とは

任意売却とは、ローンの返済が難しくなったときに、金融機関と相談して売却をおこなう方法のことです。
通常、ローンの返済が困難と判断したとき、あるいは返済を滞納してしまっている場合、金融機関は返済ができないと判断し、強制的に競売にかけて売却をしてしまいます。
この強制売却を防ぐためにおこなうのが任意売却なのです。
金融機関は抵当権を持っているため、返済がおこなわれないと判断したときは、担保に設定した住宅を強制的に売却できる権利を持っています。
ですので、金融機関と事前に話し合いをして売却をおこなうのです。

競売とは

競売とは競売手続きのことをいい、金融機関がローンの返済が困難と判断した物件を強制的に売りに出し、ローンの精算に充てる手続きのことをいいます。
この競売手続きがおこなわれるケースとしては、ローンの返済が何か月もされていない場合や金融機関が返済は困難だと判断したときです。
強制売却が決まり家が売れてしまった場合、2〜3か月ほどで家を手放さなければいけません。

任意売却をしたほうが良いケース

任意売却を検討したほうが良いケースとして、ローンの返済が明らかに困難な場合や、すでに返済が滞っており金融機関から督促状が届いている場合です。
怪我や病気にかかってしまい満足に仕事ができなくなったり、仕事をクビになってしまいローンを返すことが困難だと感じたら、金融機関に相談するようにしてください。
また、すでに督促状が届いている方は、強制的に売却されてしまう可能性があるので急いで手続きをおこなうことをオススメします。
ローンの滞納が続くと、金融機関のほうでブラックリストにのる可能性もあり、今後ローンを組むことができなくなったりすることも考えられるので早めに手続きをしましょう。

任意売却は誰でもできる？

任意売却は誰でもできるわけではないので注意が必要です。
まず、金融機関の了承を得なければいけません。
通常であればすぐ了承してもらえますが、金融機関から悪い印象を持たれていたりすると任意売却を認めてもらえない可能性があります。
また、連帯保証人や共同名義で契約した方の同意がない場合も売却することはできません。
ですので、売却前にしっかり準備して、スムーズに売却できるようにしましょう。

任意売却で家を売るメリットとは

任意売却をした場合、大きく4つのメリットがあります。
強制売却と違い、どのような違いがあるかみていきましょう。

相場価格での売却ができる

任意売却をする場合のメリットとして、売却価格の高さがあげられます。
一般的に、競売によって売られた物件は相場の価格よりやすい価格で売られてしまいます。
しかし、任意売却であれば通常の売却と変わらない値段で売却できるのです。
任意売却をおこない高値で売却できたら、ローンの返済により多くのお金を使用することができるので、売却後の生活も少しは楽になります。
ですので、返済額を減らしたい方はできるだけ任意売却をおこない家を売ることをオススメします。

返済プランの変更ができる場合がある

任意売却をする場合、ローンの返済プランを見直してもらえることがあります。
怪我や病気などやむを得ない場合は金融機関が事情を考慮して、返済の期間や金額を無理のないプランに変更してくれることがあります。
月々の金額が減ることで、生活にも余裕が持てるようになるので、この点も大きなメリットといえるでしょう。

自分の希望に合わせて売却できる

任意売却をする場合、競売と比較してより自由に売却をおこなうことができます。
競売にかけられた場合、売却条件や売却価格、日程などを裁判所が決めて売却をおこなうので、理想の形で売却することは難しいといえます。
とくに価格などは、早く売るために競売にかけるので、相場価格より低くなるのが一般的です。
しかし、任意売却であれば、自分の希望などを反映して好条件で売却することができるようになるのです。

プライバシーを守ることができる

任意売却をすることで、自身のプライバシーを守ることにもつながります。
競売にかけられた場合、裁判所の職員や不動産の職員が家に来て調査をおこなうので、近所の方にローンの返済ができていないことを知られてしまう可能性があるのです。
また、競売にかけられた物件は、新聞や不動産の競売サイトなどに掲載されるので、そこで周囲に知られてしまうことがあります。
しかし、任意売却であれば情報が公開されることもないので、プライバシーを守ったうえで家の売却ができます。

任意売却で家を売るデメリットとは

任意売却ができず競売になった場合のデメリットは、大きく4つあります。

信用情報に傷が付く

競売によって家を売却すると、自分の信用情報に傷がついてしまいます。
金融機関からすれば、融資したお金を自力で返すことができない人物だと判断されるので、当然信頼はなくなってしまいます。
競売にかけられた場合よりマシかもしれませんが、任意売却も金融機関の信頼を大きく失ってしまうといえるでしょう。
こういった金融に関する信頼は、一度傷ついてしまうとローンを組んだりするのが難しくなるので、大きなデメリットといえます。

保証人に負担をかけてしまう

競売になってしまった場合、連帯保証人になってくれた方に迷惑をかけてしまいます。
連帯保証人は、債務者と同等の責任を負う必要があるので、ローンの返済ができなければ請求がいく可能性もあります。
また、売却するときには連帯保証人の同意も必要になるため、連絡をとり事情を説明したりしなければいけません。
家族や親戚であればすぐに相談できますが、そのほかの方が連帯保証人になっていた場合は相談するのも大変です。

ローンの返済だけが残る

任意売却をした場合、家はなくなりますがローンの返済だけが残ってしまいます。
売却で得た利益がローンの残債よりも多ければ問題ありませんが、高く売れなければ返済だけが残ってしまいます。
これをアンダーローンといい、とくに一般的な住宅であればほとんどがアンダーローンになってしまうので、ローンだけが残ってしまうケースが多いです。

支払いが二重になる

任意売却でローンが残ってしまった場合、支払いが二重になってしまうでしょう。
売却後は新しい家に住むためのお金が必要になるので、ローンの返済と合わせて二重の支払いになってしまうのです。
ローンにくわえて、新しい家の家賃などを払うことで以前より生活が苦しくなることも考えられます。
ですので、生活が困難な場合は金融機関に返済プランの見直しをお願いしましょう。
相談すれば金融機関も事情を考慮して、プランを変更してくれることがあります。
とくに、病気や怪我でローンを返すことが厳しくなってしまった方は相談してみましょう。

まとめ

任意売却で家を売却する場合のメリット・デメリットについて解説しました。
任意売却をすることで、希望の条件で売却することができます。
とくに売却価格に関しては、競売にかけられるより高値で売却できる可能性が高いので、任意売却によって売却をおこなえるようにしておきましょう。
また、任意売却にもデメリットはあるので、その点も把握したうえで売却をするようにしてくださいね。