根抵当権の付いた不動産とは？不動産売却の流れと注意点を解説！

根抵当権（ねていとうけん）とは、設定された上限額の範囲内であれば、いつでも必要に応じて簡単に借り入れができる制度のことです。
会社を運営する事業者などにはとても便利な制度ですが、いざ根抵当権を抹消したいとなったときの手続きが少々煩雑であるという特徴があります。
しかし、根抵当権の付いた不動産を売却する際には、根抵当権の抹消が必要不可欠です。
そこで今回は、亀戸周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、根抵当権の付いた不動産売却の流れと注意点について解説します。

不動産売却が難しい！？根抵当権の特徴を知ろう

根抵当権の付いた不動産は売却が難しいといわれています。
その理由を知るために、抵当権との違いと根抵当権の特徴をみていきましょう。

抵当権と根抵当権の違いは？

通常の住宅ローンで設定される抵当権では、借り入れ額をすべて返済することで抹消手続きがおこなえます。
もし途中で返済できなくなった場合（債務不履行）には、銀行は抵当権を行使し、担保である不動産を差し押さえて競売にかけることで住宅ローンの残債を回収します。
このように、抵当権とは、債権者が債務者に対して不動産などの担保を取り、債務不履行の際には担保について弁済を受けられる権利のことです。
一方、根抵当権では、借り入れ額をすべて返済した場合でも、根抵当権が消滅するわけではありません。
根抵当権の主な特徴は次の2つです。

何度も融資が受けられる
根抵当権では、担保となる不動産の価値に応じた極度額が設定されます。
その極度額内であれば、何度でも借り入れと返済を繰り返すことができるのが根抵当権の特徴です。
また、融資を受けるたびに設定登記をおこなう必要がなく、登記にかかる手間と費用が省けるため、企業が事業運転資金のために利用するケースが多くなります。

随伴性がない
通常の抵当権では、債権者が被担保債権を譲渡した場合、設定されている抵当権も一緒に新しい債権者に移動します。
しかし根抵当権には随伴性がなく、たとえ債権者が被担保債権を譲渡しても、根抵当権はもとの債権者から動かないという特徴があります。
そのため根抵当権を抹消するには、どうしても当事者同士の合意が必要なのです。

不動産売却が難しい理由

根抵当権付きの不動産売却が難しいといわれる理由は「根抵当権の抹消が難しい」ことと「根抵当権の抹消に費用がかかる」ことです。
金融機関は融資を必要とする方にお金を貸し、その利息で利益をあげているため、根抵当権を設定する事業者は債権者である金融機関にとって利益を得られる上顧客といえるでしょう。
そのため、金融機関は根抵当権の抹消を渋ったり、抹消時には手数料や違約金の支払いを契約条件としていたりといったケースがあります。
このようなことが理由で、根抵当権付きの不動産売却は難しいといわれているのです。

根抵当権の付いた不動産売却の流れを知ろう！

根抵当権の付いた不動産売却は難しいといわれていますが、決して売却が不可能なわけではありません。
スムーズに不動産を売却するためには、やみくもに債権者との交渉にはいるのではなく、事前に知識を身につけ、抹消が可能な状況を整えておくことが重要です。
ここでは、根抵当権の抹消手続きから根抵当権付きの不動産売却までの流れをみていきましょう。

根抵当権付きの不動産売却の流れ

基本的に、根抵当権が付いたままでは不動産売却はできません。
不動産売却をおこなうには、まず根抵当権の抹消手続きをおこなう必要があります。

STEP1.残債と査定価格の確認
通常の住宅ローンの場合と同様に、まずは売却する不動産の残債と査定価格を確認します。
査定価格が残債を上回っていれば、不動産売却による代金で残債を完済できるため、債権者に対して根抵当権の抹消を交渉することが可能です。
なお、売却代金で残債を完済できない場合は、自己資金で不足分を補填する必要があります。
もし自己資金が捻出できないのであれば、原則として根抵当権付きの不動産は売却できません。
どうしても売却したい場合には任意売却や別の不動産を担保に融資を受けるといったほかの方法を検討することになりますが、いずれにせよ債権者に相談して進めていく必要があります。

STEP2.債権者との交渉
残債を完済できるとなった場合には、債権者である金融機関と根抵当権抹消について交渉することになります。
債権者にとって利益を得やすい根抵当権は、簡単に手放そうとしないでしょう。
しかし、債権者の合意を得て根抵当権を抹消しなければ不動産売却ができないため、根気強く交渉することが大切です。

STEP3.元本確定
債権者との交渉がまとまれば、元本確定という手続きに進みます。
元本確定とは、極度額内で繰り返すことのできていた借り入れと返済を止め、その時点での借り入れ額を確定することです。
元本確定することにより、根抵当権が通常の抵当権と同じ性質をもつようになります。
そのため、確定した借り入れ額を完済することで根抵当権の抹消手続きが可能になるのです。
ただし、元本確定をするためには、民法によって定められた元本確定事由のいずれかに該当する必要があります。
不動産売却を目的として根抵当権を抹消する場合には「確定期日がなく、根抵当権の開始から3年以上経ってから借り手が確定請求をした」という事由に該当することが一般的です。

STEP4.不動産売却
債権者の合意を得ることができれば、不動産売却に進むことができます。
購入希望者が現れたら、法務局で根抵当権の抹消登記をおこない、売却不動産を引き渡します。

根抵当権の付いた不動産売却における注意点

先述した流れに沿って根抵当権の抹消手続きをおこなうことで、ようやく根抵当権の付いた不動産売却が可能となります。
最後に、根抵当権の抹消に関する注意点を押さえておきましょう。

注意点①不動産の所有者と債務者が異なるケース

根抵当権が設定された不動産の所有者と、根抵当権により融資を受ける債務者が異なるケースがあります。
このようなケースでは、不動産の所有者が知らぬ間に借り入れ額が増えていてトラブルになるということも考えられます。
そうなれば不動産の売却代金で残債を返済できない可能性が高まるため、注意が必要です。

注意点②元本確定後は元に戻せない

根抵当権は、一度元本確定をおこなうと、再び根抵当権に戻すことはできません。
不動産売却が前提の元本確定であれば問題ありませんが、不動産は所有し続ける、事業は継続するといった状況であれば慎重に判断する必要があるでしょう。

注意点③相続した不動産は相続登記が必要

根抵当権付きの不動産を相続したという場合は、その名義に注意が必要です。
根抵当権の抹消手続きをおこなう前に、必ず相続登記をおこないましょう。
相続登記により不動産の名義を被相続人から相続人へ変更することで、根抵当権の抹消や不動産売却が可能になります。

注意点④資格証明書には期限がある

抵当権の抹消手続きに必要な書類のなかには、有効期限のあるものがあるため注意が必要です。
債務を完済することにより金融機関から受け取る書類のうち資格証明書は、有効期限が発行から3か月間と定められています。
これを過ぎた場合には取り直しが必要となり、当然、時間や費用がかかります。
そのため、金融機関の発行する資格証明書の期限が切れてしまう3か月以内に抵当権抹消手続きを済ませておきましょう。

まとめ

根抵当権は、借り入れ額をすべて返済したからといって、自動的に消滅するものではないと覚えておきましょう。
根抵当権付きの不動産を売却する際は、決めれられた流れに沿って根抵当権抹消の手続きを進めることが大切です。