瑕疵物件と呼ばれる賃貸物件の物理的瑕疵と心理的瑕疵の違いとは？

賃貸物件を借りる際には、その物件がどのような構造をしているのか細かくご説明を受けたうえで契約に進むことが一般的と言えますが、契約の前に十分注意が必要な点として、瑕疵物件であるかどうかを知っておく必要があります。
今回は、瑕疵物件とは具体的にどのようなものを指すのかについて、具体的に2つの種類に分けてそれぞれご紹介していきます。

賃貸物件における瑕疵物件とは

まず、瑕疵物件とは何なのか、単語を一度目にしただけでは何を指すのかわかりにくい、という方もいるかもしれません。
瑕疵という単語は、主に不動産業界で使われる専門用語のようなもので、一言で言うと欠陥のことを指します。
日常ではあまり馴染みのない漢字ですが、読み方は「かし」です。
この瑕疵物件とは、何らかの欠陥やマイナスな点など、貸主が物件を賃貸に出す際に借主にご説明をしておく必要がある要素を含んだ物件のことで、ここで瑕疵と呼ばれるものには、具体的には物理的瑕疵と心理的瑕疵の2種類と、そのほかにも環境的瑕疵と法律的瑕疵の2種類があり、4つに分けられます。
今回ご紹介するのは物理的瑕疵と心理的瑕疵ですが、この2種類を大まかにご説明すると、物理的瑕疵とは、目に見えてわかる欠陥で、心理的瑕疵は、借主が安心して住むことができないような感情的な作用で欠陥とされるもので、一般的に事故物件と呼ばれるものもその1つです。
賃貸物件を借りる際には、当然ながらなるべく良い条件で見つけられることが理想ですが、とくに物理的な瑕疵の場合には、内見の際にある程度物件の状態や雰囲気を知ることができるため、さまざまな物件を見比べることで良い選択につながると言えます。
また、契約時に物件に関するご説明を受ける際には、必ず不安な点がないかどうかしっかりと確認をすることが何よりも大切です。
何も知らずに借りて住み始めてから欠陥に気づいた、というような事態が起きる可能性もありますので、瑕疵があることは必ず把握したうえで、受け入れられるのかどうか、また自分が提示する条件と擦り合わせられるかどうかなどは見極めていくことが重要でしょう。
ここからは、物理的と心理的それぞれの瑕疵について貸主側の告知義務についても触れながらご紹介していきますので、物件探しの際の参考にしてみてください。

物理的瑕疵物件とは

まず、より一般的な瑕疵として認識されているのが物理的瑕疵です。
物理的瑕疵とは、先ほども少し触れたように、基本的にはその物件の欠陥のことを指します。
欠陥、と一言で言ってしまうと具体的にどのようなものを欠陥と呼ぶのかわからないという方もいるかもしれません。
基本的には雨漏りや水漏れ、シロアリの被害のことで、そのほかにも、物件の耐震性や建っている土地の状態などが不安定な場合も物理的瑕疵として扱われます。
どのようなケースでも、不動産を取引する際には必ず契約の前に重要事項説明と呼ばれる不動産についての説明の場が設けられますが、物件にこのような欠陥がある場合、貸主は借主に対して必ずご説明をしなければいけない義務があり、それを告知義務と言います。
物理的瑕疵の場合、修繕工事などをおこなって瑕疵のある状態を改善することで告知をする必要はなくなります。
物理的瑕疵の場合には、細かい部分までは難しいかもしれませんが実際に物件を目で見たときに気がつくことができる点も多くありますので、ご説明を受けるのは大前提として、必ず契約を結ぶ前に目視で確認しておくことも有効であると言えます。
もし、十分なご説明を受けることなく、また内見でも気がつくことができないまま賃貸契約を結び、借主が後からその瑕疵を発見した場合には、貸主に契約不適合責任といった賠償請求をすることもできますので、覚えておくようにしましょう。
このように後からトラブルが発生してしまう可能性を少しでもなくすために、貸主側だけではなく借主側も今一度契約内容を見直して、細心の注意を払って契約を結ぶことが大切です。

心理的瑕疵物件とは

次に、心理的瑕疵について詳しくご紹介していきます。
まず、心理的瑕疵物件とは、より日常に馴染みの深い言葉で言い換えると事故物件と同じものとして認識して良いでしょう。
心理的な瑕疵の場合、物理的瑕疵と異なり、実際に誰の目からも見える形で欠陥があるわけではないため、判断が難しいこともあります。
明確に心理的瑕疵として定められる基準があるわけではありませんが、一般的には「買主が契約後に住むにあたって不安を感じる点」として認識されていて、事故物件という単語からもわかるように、孤独死や自殺など、以前その物件で人が亡くなっている場合や、事件が起きたことがある場合には当てはまると言えます。
そのほかにも、物件の周辺に暴力団関係者が多く住んでいて治安が悪い場合や、工場やゴミ処理場などが近隣にある物件など、借主が契約後に安心して住むことができないような条件は、心理的瑕疵として扱われることがあります。
ここで注意が必要なのは、心理的な瑕疵はあくまでも借主側の意見を尊重しているという点です。
一般的には心理的瑕疵として認められている物件でも、借主が気にせず住むことができると判断した場合や、そもそも不安を感じる可能性がないと同意をした場合には、大きな問題点とならないこともあります。
また、心理的瑕疵のある物件を賃貸物件に出す際に貸主が悩んでしまうのが告知義務です。
物理的な瑕疵のように、はっきりとした定義がないため、実際に売買契約を結ぶ際にはどこまでご説明をしておくべきなのかわからないといったこともあるかもしれません。
これまでは心理的瑕疵をはっきりと定義するのは難しい、と解説してきましたが、実際には告知義務が発生する瑕疵の条件は定められていて、自殺や殺人、変死や不審死が起きた場合には必ず告知をする必要があります。
これらの事例以外にも、自然死や孤独死をした後発見が遅く特別な清掃などの処置を行なった場合なども告知が義務付けられる対象として扱われます。
死亡の事例にもさまざまな種類があり、貸主が単独で判断するのは難しいものもあるかもしれませんが、告知をするか迷う場合には、その後のトラブルを避けるためにもしておくことをおすすめします。
また、心理的な瑕疵の場合、物理的に物件に傷がついているわけではないので、いつまで告知する必要があるのか曖昧です。
心理的瑕疵は、死亡などの瑕疵のきっかけが発生してからある程度期間が経過すると告知の義務は解かれることになります。
その期間は、瑕疵の内容によっても異なるため判断は難しいですが、だいたい3年から6年ほどが一般的とされています。
この告知義務を定められた期間が十分であるかどうかは、借主の裁量によっても異なりますので、もしも不安な場合には自分が知りたい過去何年間の間に死亡事案が発生しているかどうか、改めてご説明を要求することも有効であると言えるでしょう。
そのほかにも、その瑕疵物件の契約が成立した後、その借主が退去し、また新たにその物件が賃貸物件に出される場合などには告知する必要はないとされています。

まとめ

賃貸物件において瑕疵物件とされる物件において、一般的に瑕疵として広く認識されている物理的瑕疵と心理的瑕疵の2つをご紹介してきました。
物件を借りる際には、立地や家賃など基本的な事項以外にも、その物件にどのような歴史があるのかしっかりとご説明を受け、また内見で確認しておくことが大切です。
事前に知っておくことで貸主を信頼したうえで住むことができ、その後のトラブルを避けることにもつながるでしょう。