自主管理における賃貸借契約とはなにか？自分で作成できるのかを解説

これから賃貸経営を始めようとしている方にとって、管理会社に委託する予定がない方がいることでしょう。
オーナーが自分で不動産賃貸を管理するケースは少なくありません。
そこで本記事では、自主管理における賃貸借契約について解説します。
交付する契約書の必要性や作成の項目、自作のデメリットなども解説するので参考にしてみてください。

自主管理における賃貸借契約を交付する必要性

自主管理で入居者と賃貸契約を交わすとき、トラブルを防ぐため高い必要性があります。
また、重要事項説明書においても義務や法律の縛りがないものの、交付した方がいいです。
どのような理由なのか、確認してみましょう。

賃貸借契約

賃貸借契約とは、入居者とのトラブルを避けるために入居前に守ってもらう約束事を書面化したものです。
契約書の記載項目は後述しますが、名前や住所、建物の所在地などの基本情報を記載します。
他にも支払い方法を決めたり、連帯保証人や敷金・礼金の有無だったりを記載するため、交付する必要性が高いです。
後に記載していない事が発覚し、自身と入居者の間でトラブルが起きてしまうと契約の効果がほとんどありません。
法律だと口頭の約束事も有効だと認められていますが、契約書の方が効力が高いです。

重要事項説明書

賃貸借契約と合わせて覚えておきたいのが、重要事項説明書です。
重要事項説明書も自主管理で入居契約を交わすなら必要性の高い書類で、交付しておいた方が良いでしょう。
仮に仲介不動産会社に依頼して宅地建物取引士が重要事項のご説明をするなら、交付が義務付けられています。
しかし、自主管理による個人間取引なら交付の義務がなく、合法です。
重要事項説明書は契約前の確認書類で、賃貸借契約と内容が似ています。
そのためご説明しなくても問題にはなりませんが、貸主と借主の間における勘違いを防げるでしょう。

自主管理における賃貸借契約を自分で作成することは可能なのか

賃貸借契約は必要な項目が多く、自分で作成するのが難しいイメージがあります。
自分で作成するのは自主管理でも可能なのか、作成できるならどんな記載項目が必要なのかを見てみましょう。
とくに記載項目は多く、重要なポイントをまとめたので参考にしてください。

自分で作成は可能

必要な知識と正しい方法で行えば、自主管理でも賃貸借契約は自分で作成できます。
本来であれば不動産の知識と経験を有した不動産会社が作成するもので、一般の方が作成すると神経を使うでしょう。
ゼロベースで作成すると時間がかかったり不備があったりするため、テンプレートを使用するのをおすすめします。
作成するなら国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」を参考にして、活用してみてください。
契約書は貸主用、入居者用、保証人用の3部で用意しておきましょう。
内容に納得してもらったのを証明するために、3部すべてに署名と捺印、割印が必要です。

記載項目

記載項目は多岐にわたり、全て賃貸借契約に必要な項目です。
たとえば物件情報は名称や所在地、構造などを書き、設備や残置物まで細かい情報が必要になります。
設備や残置物に記載されていないものを置いてしまうと契約の適用外になり、処分の判断がしやすいです。
また、契約には期間があるため、有効期間がいつまでかを書かなければなりません。
普通借家契約は一般的に2年が多いので、問題なければ2年に設定しておきましょう。
賃貸借契約のなかでも重要なのが金銭の取り決めで、明確な記載がないとトラブルになりやすいです。
たとえば家賃の支払いはいつまでに支払うのかを決めないと、滞納の境界線がわかりません。
滞納が続くと貸主の家賃収入が無くなるため、金銭の取り決めがないと困ってしまうでしょう。
また、入居者本人が支払い不能になった場合、連帯保証人が誰かを明らかにする必要があります。
契約解除になって去るのではなく、未払い分の期間もしっかり回収しましょう。
連帯保証人がいない場合は「家賃債務保証業者」に保証会社の所在地・商号・電話番号・家賃債務保証業者登録番号の記載が必要です。
貸主と入居者の情報も必要で、誰が管理して誰が入居するのかを記載しなければなりません。
入居者に関しては同居人と住むケースがあるため、入居人の人数は正確に書く必要があります。
入居者が解約を希望した場合、いつまでにどのような方法で通知するのかは重要です。
いきなり来月退去することを伝えられても、貸主は家賃収入がなくなって困ってしまいます。
契約書の通例だと入居者は1か月前までに貸主へ予告する必要がありますが、実際は荷造りや引っ越しの準備もあるので多くの時間が必要でしょう。
入居者の多くは契約期間を満了する前に途中解約として退去をしますが、予告期間までに通知すれば違約金が発生しません。
特約を設ける特約事項も必要で、ハウスクリーニング費用の負担について記載します。
条項には退去時にかかるハウスクリーニング費用や禁煙に関する事項、ゴミ出しルールの順守などです。
とくにゴミ出しをしっかり守らないと、ゴミを収集する業者がゴミ袋を持っていってくれません。

自主管理における賃貸借契約を自分で作るデメリット

賃貸借契約の作成は賃貸オーナーの経験値と知識が高まりますが、デメリットも生じます。
どのようなデメリットなのか確認してみましょう。

手間がかかる

賃貸借契約は自分で作成できますが、手間がかかるデメリットがあります。
仮にゼロベースで作成するなら、すでに解説した記載項目を書かなければなりません。
また、作成したデータを無くさないように、スキャンデータやコピーで保存しておく必要があります。
本来なら契約書は不動産会社が厳重に保管していますが、自主管理になると管理責任は自分自身です。
また、賃貸借契約の期間が何十年も経過する可能性があるため、紙のまま保存すると汚損しかねません。
手間がかかっても丁寧にこなし、万が一に備えて保管しておきましょう。

ミスに気付きにくい

不動産のプロが作成した書類と比較すると、自分で作成した書類のミスに気付きにくいデメリットがあります。
記載内容に漏れがあると、入居者に詰められたときに証明するものが不十分になります。
ミスに気付かないで契約が成立してしまうと、必要なときに役立ちません。
たとえば契約期間の欄で記入漏れのミスがあった場合、契約期間が満了する日がわからなくなります。
満了する日がわからないと更新する日もわからず、入居者も解除タイミングを把握できないので退去がしにくいです。
ミスのチェックは自分でも気付きにくいため、業務委託の依頼を推奨します。

トラブルになる可能性が高い

契約書に明記されていない項目があって契約が成立すると、何かあったときにトラブルを起こしやすいデメリットがあります。
責任はどのように取るのか、どのように解決するのかなどの記載が必要です。
もし記載されていない場合は交渉になり、どちらかも納得しなければ作成者が不利になります。
たとえば賃料の記載がなかった場合、貸主用の書類に書き足しても、入居者用と保証人用の紙に記載がないためトラブルになります。
契約書は最後まで確認して、問題ないかチェックしましょう。

まとめ

自主管理における賃貸借契約を交付する必要性は高く、入居者との約束事を強くできます。
ただし、自分で作成するのは難しく、作成ミスがあるとデメリットが大きいです。
自分で作成するのが不安なら、業務委託を依頼をしてミスがないようにしましょう。