自宅を貸すか売るか迷っている方必見！メリットや選ぶポイントをチェック

自分が住むために購入した住宅の活用方法として、家賃収入を得るため人に貸すか、売却しまとまった現金を手に入れるなどの方法が挙げられます。
大きな選択であり簡単には決められないことですが、まずは貸す場合と売る場合のメリット・デメリットを見ながら自分の住宅にあてはめてみてください。
この記事ではそれぞれのメリットやデメリットだけでなく、住宅を貸すか売るかを選ぶポイントも詳しくご紹介いたします。

自宅を貸すことのメリットとデメリット

自宅を人に貸すことは、自分が大家になり家賃を得られるため、代表的な不動産の資産運用方法として活用されています。
家賃収入による不労所得は非常に魅力的なメリットですが、そのためにはいくつかのデメリットもあり、すべての住宅におすすめはできません。
まずは住宅を貸すことで、どのようなメリットとデメリットがあるかチェックしましょう。

メリット1：継続的な収入を得られる

自宅を貸す最大のメリットは、なんといっても家賃による継続的な不労所得が手に入ることです。
一般的に家賃収入は表面利回りも高く、資産運用としては人気の方法の一つと言われています。
家賃収入を得ながら地価が上がったときに売却し、より大きな利益にすることも可能です。
自宅がまだ売却するタイミングではないと思うならば、一時的に賃貸物件にすることを視野に入れても良いでしょう。
しかし家賃収入を得るためには、借り手が見つかりやすい家でないと成立しません。
賃貸需要が高い場所や好立地、エリアのニーズに合った間取りなどであれば自宅の賃貸物件化はおすすめの方法です。

メリット2：家を手元における

売るとなると完全に自分の手から離れてしまいますが、貸すならば所有権は自分に残ったまま自宅を運用できます。
のちのち自分が住む可能性があったり、思い入れのある家で手放したくないのなら売るより貸すメリットのほうが高いでしょう。
しかし、老後など長い期間を経て住む場合は住宅もその分古くなっています。

快適に住める状態にするためには修繕費や維持費がかかるため、住むことが確定していないのであれば売却も視野にいれることをおすすめします。

デメリット1：設備投資や修繕費の発生

継続的な不労所得を得られるのは非常に魅力的ですが、家を貸すためにはクロスの張替えや水まわりのリフォームなど、初期投資が必要です。
それにくわえて貸したあとも家を管理しなければならず、雨漏りや老朽化による破損があれば早急な対処が求められます。

もしものときにお金がかかることが、自宅を貸す大きなデメリットです。

デメリット2：人が入らないリスク

家を貸して不労所得を得るには、新しい住人の入居が前提です。

人が入らなければその間固定資産税や劣化による修繕など、家賃収入がない状態で切り盛りする必要があります。
もし入居が決まったとしても短期間で引っ越しがあった場合には、新たな入居者を探さなければなりません。
常に入居者がいるような状態を作りだす努力が必要になるでしょう。

自宅を売ることのメリットとデメリット

自宅を貸すことは長期的な利益収入が見込める活用方法ですが、同時にリスクも発生するデメリットがありました。
売る場合は長期的な運用にはなりませんが、まとまった現金が手に入って売却後の管理が不必要など、賃貸にはないメリットが多くあります。
しかし同時に金銭的な問題で売却できない可能性もあるため、売ることを決めていても一度メリットとデメリットを確認しましょう。

売るメリット1：現金が一括で手に入る

自宅を売ることでまとまったお金が手に入るため、そのお金でローンを返済したり新しい住宅の購入費用に充てられるなど、非常に魅力的なメリットがあります。
自宅を貸す場合は家賃収入が期待できますが、入居者がいなければ収入がゼロになってしまい、入居者が引っ越したあとは空室対策をおこなうなど継続的な管理が必要です。
その点売却であれば一括で現金が手に入り、のちの管理も必要ありません。
住宅は築年数が経つと価値が下がってしまうため、もし現金化を検討しているのであれば早めに売ることをおすすめします。

売るメリット2：手続きが楽

自宅や土地など不動産の売却手続きは煩雑だと思われますが、利益の申告や名義変更など実際にやることは決まっていて、ほとんどが一度きりで終わります。
貸す場合は毎年賃貸用の確定申告や継続的な管理が必要になるため、売ってしまえばそれ以上することはない点が賃貸と売却のちがいです。

売るデメリット1：ローン完済が前提

自宅を売るためには、売却金額がローン残高を上回っていることが前提です。
ローンを完済し抵当権を抹消することで担保が外れ、自宅が次の所有者へ売却できる状態になります。
そのため、もし足りない場合は手持ちから補填するなど、全額返済できる金額を用意しなければ売れません。

売るデメリット2：もうその家には住めない

自宅を賃貸する場合は、もし次の家が見つからなくても、住みながら入居者を待てます。

貸している間でも所有権は自分にあり、入居者が引っ越せばまた住むことも可能です。
しかし売却の場合は完全に家を手放し、もう住めなくなります。
実家など、とくに思い入れのある家ならば、気持ちを整理してから決めましょう。

自宅を売るか貸すか選ぶポイント

メリットとデメリットは把握しても、最終的にどちらの方法がお得であるかは自宅の資産価値や個人のライフスタイルによって変わります。
選ぶポイントを確認して、できるだけ損のない住宅の活用方法を探しましょう。

ポイント1：シミュレーションで収支を確認

まず貸すか売るかどちらのほうがお得になるのかシミュレーションしてみましょう。
自宅を売る場合は売却金が主な収益となり、支出は仲介手数料と登記や印紙代など諸費用がかかります。
貸す場合は継続的な家賃収入と最終的な売却金額の二つが主な収益で、支出にはクロス張替えなどの初期投資や固定資産税など維持費、空室・修繕リスクが挙げられます。
自宅の現在の市場価値や運用にかかる費用を計算してどちらのほうが自分に合っているか、イメージを膨らませましょう。

ポイント2：住宅の状態と周囲の環境を見る

現時点での住宅の資産価値から考えて、貸すか売るか検討してみましょう。
たとえば、住宅の築年数が経っていて修繕箇所が多かったり適切な管理ができていなかった場合は、人に貸せる状態にするために多額の初期費用がかかります。

そのため最低限の修繕を済ませてから売却するのも低コストで活用できる方法ですが、立地条件が良かったり需要が高いエリアであるのならば、しっかりリフォームして運用する選択肢も十分考えられます。
また賃貸でも売却でも、最終利益は立地条件や地価で大きく変動するため、住宅の価値だけでなく周辺環境の情報もチェックしておくことがポイントです。

ポイント3：いつ現金が必要になるか考える

たとえ住宅を貸すほうが最終的な収益金額が高いとシミュレーションできても、金額で決める前に自分のライフステージも一度考慮することがポイントです。
住宅を貸す場合、多額の初期費用や維持費を家賃収入で回収するためには長い年月が必要です。
そのなかで子どもの進学など近い将来にまとまったお金が必要になることが予想されるのであれば、貸したあとに困らないよう早いうちに現金化しておくことがおすすめです。

初期費用をかけて10～20年後に得をするか、金額は多少減っても今使えるお金が必要かなど、個人のライフステージや将来設計により大きく変わります。

まとめ

自宅を売るか貸すか決めることは非常に大きな選択です。
思い入れのある家だからこそ活用したい、子どもの進学でまとまったお金が必要など、各家庭それぞれの理由があるはずです。
それぞれのメリットやデメリット、選ぶポイントを考慮しながら、住宅と家庭に合わせた活用方法を探しましょう。