自宅を貸す方法に関する普通借家契約と定期借家契約の違いや管理について

現在住んでいる自宅を長期間離れるため、誰かに貸し出したいという方がいるでしょう。
ですがその前に知っていなければならない知識があり、「普通借家契約」と「定期借家契約」という契約方法について解説します。

普通借家契約で自宅を貸す方法とは

数年間単位の長期間で自宅を貸す場合、貸主と借主は「普通賃貸借契約」を交わします。
通常、普通借家契約は契約の期間を2年間に設定しています。
2年を経過すると自動で更新となり、貸主から解約の申し出がない場合に限り契約を更新するのが一般的です。
普通借家契約のメリットは、契約が自動更新制である点です。
一度居住者が決まれば、居住者が解約して退去しない限り契約が更新され、長い間にわたって一定の収入を得ることができます。
逆にデメリットは、もう一度自分が住みたいという貸主側の都合では解約することができない点です。
何らかの納得できる理由がない限り貸主側からの更新拒絶はできないことになっています。
契約をする際は、メリットやデメリットなどをよく考えてから判断するようにしましょう。
普通借家契約はオフィスの移転が不要なために、移転のための経費や労力を余分にかける必要がありません。

普通借家契約の性質

定期借家契約は会社が伸びている時期にあり、初期費用を抑える際や一定期間事務所の移転があらかじめ必要である場合は賃料という面で有利な契約ですが、借りる側にとっての安定的な賃貸契約という点においては普通借家契約のほうに分があります。

定期借家契約で自宅を貸す方法とは

同じ物件に住み続けることができる普通借家と違い、一定の期間内で契約をする定期借家ですが、この違いは一体どのようなことなのでしょうか。

普通借家との違い

定期借家で借りた物件は、同一の物件に住み続けることができる期間が決められている物件のことです。
借主が借りたいと希望するなど、前述の普通借家と異なり、決められた期間が終了すると再契約ができないことがあります。
もし再契約を結びたい場合は、大家さんと相談して合意を得ることができれば、住み続けることが可能になります。
大家さんが定期借家にする理由があり、たとえば転勤などで長期にわたって離れる場合、不在期間に貸し出すことで賃料をローンにまわすことができるのです。
また別荘などを持っている場合にも、使っていない期間に貸し出すこともできるため、それを賃貸物件として貸し出して活用する方法もあります。
最近のケースですと、実家が遠方で空き家の状態の場合に、自分が住むことができるまで定期借家として貸し出すケースもあります。

定期借家のメリットとは

定期借家では立ち退き料がいらなくなる点がメリットといえます。
立ち退き料というのは、普通借家の契約においての貸主事情で契約を解除する場合に発生する金銭のことです。
貸している物件は貸借人にとっては自分のものではありますが、借地借家法では自らのものを返却してもらうために、借りている方へ金銭を支払わなければならないということを定めています。
普通借家の契約ではこのようなルールを貸主に課すことで、借りる方の権利を守っているのです。
定期借家の契約では、そのような立ち退き料はないため、契約が終われば自分の物件が金銭を払わずに手元に戻ってくるという契約になります。

短期の契約ができる点

定期借家契約は貸す期間を短期に設定できるため、何らかの事情で1年未満の期間で居住を希望する場合でも貸し出すことができるのです。
これが普通借家契約の場合は、「期間の定めがない契約」となってしまうのです。
定期借家では、たとえば1か月や半年という短期の設定にできるため、マンスリーマンションなどの契約に利用することも可能になります。

家賃の減額請求権をなくすことが可能

定期借家の契約では、特約により借主から家賃減額請求権をなくすことができる点がメリットになります。
この契約では借主から家賃の減額は、請求できないものとするという特約が有効となるのです。
このような借主からの請求権をなくすような特約を「不減特約」と呼びます。
一方で普通借家の契約では契約書上に貸主と借主の納得のうえで特約を入れても、実際にはその不減特約は無効となってしまいます。
この不減特約は借主にとって不利な条件となるため、普通借家では使用することができないのです。

自宅を貸す際の管理の方法とは

賃貸物件の管理にはどのような仕事があるのでしょうか。
賃貸物件を管理するには、お金はもちろん、人や建物を同時に管理していかなければならないのです。
賃貸物件の最終的な責任者は所有権を持っているオーナー自身です。
居住者が住んでいる物件の一部が破損、もしくは設備の劣化した場合、所有者であるオーナー自らが修理の対応をしなくてはなりません。
修理対応のみならず、その修理費用や家賃回収の仕事もこなさなくてはいけませんので、かなりハードな仕事となるでしょう。
居住者に対して住み心地のよい環境を用意するのもオーナーの勤めでありますが、その対価として家賃をいただくことを忘れてはいけません。
物件が小さいか大きいにかかわらず、居住者に貸し出している以上は物件のみならず、居住している人を見守るのもオーナーの仕事です。
では実際に管理方法として3つの種類があるので解説をしていきます。

自主管理のメリット

自主管理には大きなメリットがあり、その1つとしてオーナー自身が居住者探しに参加するということです。
なぜかというと、自ら参加することで居住する方を選別できるという点があります。
居住者の選別とは、たとえば管理会社に委託をしているとどのような人間が居住するのかわからず、なかには暴力団関係や風俗店経営者など、できれば居住を遠慮したい人が契約にくる可能性があるわけです。
ですのでオーナー自ら選別することで、信頼できる居住者と契約を交わすことができて、オーナーと居住者どちらもメリットがあるでしょう。

委託管理のメリット

物件を委託することで得られる最大のメリットは、数ある管理業務から解放されてほかの業務などに集中することができる点です。
たとえば、家賃の回収やクレームの対応なども全部管理会社に任せることができるため、時間にゆとりができます。
クレームに毎日対応するのはかなりの精神力が必要となります。
ですが管理会社に委託することにより、居住者と直接やり取りをする必要がなく、わざわざ物件まで足を運ぶこともなくなります。

サブリース方式とリロケーション方式

サブリース方式とは、物件の管理や居住する方の契約をサブリース会社に委託する方法で、貸主は空室にかかわらずに一定の賃料を受け取ることが可能となっています。
ですのでたとえ0人でも賃料を受け取ることが可能ですので、安定した収入が可能です。
そしてリロケーション方式というのは、たとえば空き家を所有しているが手放したくはないという方向けの管理方法で、次のメリットがあります。
防犯や防災になるという点で、長期間不在の場合でも誰かが住んでいれば防犯効果が期待できるため、犯罪等のリスクを抑えることができます。

まとめ

普通借家契約というのは、賃貸に出すと簡単には貸主の都合で解約をすることはできません。
ですが定期借家契約では、期間を決めておくことで満了した時点で契約を終了することができますが、通常の家賃相場ではなかなか決まりません。
自宅等を貸し出す際には、どちらが自分の条件にあっているのかを確認することが大切です。