親子間での不動産賃貸は無料？起こりうる影響や空室対策について解説

親子間で不動産賃貸を無料で使用させているケースは珍しくありません。
しかし、税金面においては、さまざまな部分で影響を及ぼすことも多いです。
また、その部分を見落としている方が多いのも事実です。
そこで今回は、親子間での不動産賃貸は無料なのかについてご説明したうえで、起こりうる影響や空室対策についても解説します。

親子間での不動産賃貸は無料で貸すことができるのか

まず、親子間といえ、賃貸物件の空室を無料で貸すことに問題はないのかについて解説します。
結論から言うと、無料で貸したとしてもすぐに所得税や贈与税が課されるわけではないため、大きな問題はないと言えます。
しかし、さまざまな部分で影響を及ぼすことになるため、どこでどのような影響が及ぶのかは理解しておくことが重要です。
無料で空室を使用させることは子どものためであっても、注意しておきましょう。

使用貸借

モノを貸し借りする際は、「使用貸借」と「賃貸借」という形式が法律で定められています。
ここでは、使用貸借について解説します。
使用貸借は、あまり耳にすることがない言葉かもしれませんが、難しくはありません。
簡単に言うと、友人にモノを借りるような行為のことです。
たとえば、引っ越す際に友人の車を借りたとします。
引っ越しが終わったら返すのはもちろん、お礼にご飯をご馳走したりします。
これが、車の使用賃貸です。
無料で貸し借りをおこなうため、使用者には権利がなく保護されることはありません。

賃貸借

続いて、賃貸借について解説します。
賃貸借は、聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。
賃貸借とは、料金を支払って貸し借りをすることをいいます。
たとえば、レンタルDVDやレンタカーなどが該当します。
使用貸借と異なり、有償で貸し借りをおこなうため、権利が強く法律でも保護されるのが特徴です。

不動産賃貸での境界線

不動産賃貸における使用貸借と賃貸借の境界線は、固定資産税に相当する額を超えるか、越えないかです。
不動産の年間での使用料金が、年間の固定資産税額と同程度である場合は、「使用貸借」となります。
一方、使用料金が年間の固定資産税額を明らかに超えている場合は、「賃貸借」となります。

親子間での不動産賃貸で起こりうる影響

親子間で不動産賃貸をおこなう場合、税金に影響を及ぼします。
ここでは、「相続税」「贈与税」「所得税」がどのような影響を及ぼすのかを解説します。

相続税

相続税は、不動産だけでなくすべての財産を評価し計算します。
このときに、自分で利用している不動産と、貸している不動産では価値が異なります。
貸している場合、所有者の利用が制限されるため、退去するまでは自由に使用することができません。
また、自分が使用している土地を「自用地」、人に貸している土地を「貸地」といい、建物付きで貸している場合を「貸家建付地」といいます。
自用地と比較すると、貸地や貸家建付地の評価は低い傾向にあります。
これは、借地人や借家人が有している権利分の評価が差し引かれるからです。
このように評価が減少することを見込み、所有する土地を貸地や貸家建付地とするのも相続対策のひとつです。

贈与税

不動産を無料で貸すことにより、評価額に大きく影響します。
不動産を子どもや孫に贈与する場合の不動産評価額は、利用状況により異なります。
賃貸借であった場合は、借地や借家の減額を見込むことができますが、使用貸借の場合は、自用地となり、評価額も高くなるのです。
また、法人税ではもらうべき家賃をもらっていないと、その分の家賃相当額は贈与などとなり、貸主が課税対象となるケースもあります。
しかし、個人間ではそのような取り扱いはなく、扶養義務者相互間での生活扶助は贈与税の対象外です。

所得税

所得税では、不動産貸付事業の必要経費となる範囲が狭くなる点に注意しておきましょう。
使用貸借の場合、自分が使用しているのと同様の扱いとなるため、必要経費と認められない部分が出てきます。
たとえば、同じ面積の4部屋のアパートを所有しているとします。
そのうちの1部屋を子どもに無料で使用させた場合、4分の1は自由扱いとなるため、固定資産税や減価償却費の必要経費の対象となるのは4分の3です。
借り入れ金の利息や共用部分の電気代なども同様の扱いとなります。
そのため、家賃収入が減ることで所得税も安くなると思われがちですが、それほど税負担は減少しません。

親子間での不動産賃貸における空室対策

建物の築年数が進むにつれて、空室によるリスクは大きくなります。
子どもに無料で貸し出している間にも、物件の収益力は減少していくため注意が必要です。
収益物件は、黒字の収支を出すことで財産としての価値が生まれ、資産形成にも寄与するものです。
そのため、子どもに無料で貸し出すのではなく、空室リスクを避けるような運用をすることが重要なポイントといえるでしょう。
そこで、空室リスクを回避するための対策を8つご紹介します。

ターゲットの見直し

競合物件との差別化を図るため、ペット可や外国人労働者、高齢者などにターゲットを絞り、入居者の幅を広げるだけでも空室対策が可能です。

費用の見直し

家賃や更新料、敷金礼金の値下げはコストがかからず、すぐに実行できる対策のひとつです。
しかし、周辺物件のリサーチをおこなったうえで慎重におこないましょう。

資料を見直し内見を増やす

掲載されている写真や情報をもとに、実際に内見に行くかどうかの判断をします。
掲載情報は最新のものか、写真はわかりやすいものかを入居者側の立場に立ってチェックしておきましょう。
資料をわかりやすくするだけで、内見の数が増えるため、入居者が決定する確率も上がるでしょう。

共用部の清掃

内見が決まると、エントランスや駐輪場、ゴミ置き場などの共用部分の清掃をおこなっておきましょう。
清掃をしておくだけで、第一印象で良い印象を与えることができます。

内見準備

室内をきれいにしておくのはもちろん、入居後の生活をイメージしやすいようにモデルルーム化しておくこともおすすめです。
賃貸物件ではとくに珍しいため、差別化を図ることもできます。

不動産会社に依頼

入居者との窓口に当たるのが不動産会社です。
不動産会社に依頼することで、適切なアドバイスがもらえるでしょう。
弊社でも空室対策についてご相談をお受けしております。
お気軽にご相談ください。

設備の導入

生活するうえで必須となるエアコンや、無料Wi-Fi、最近人気のある宅配ボックスなどを導入してみるのも良いでしょう。
インターネットでお部屋探しをする際は、自分に必要な住宅設備も条件に入れて検索するため、間取りや立地などの条件に該当していても、設備がないだけで表示されないこともあります。
そのため、設備が備わっていない場合は、導入の検討をしてみるのも方法のひとつです。

リフォーム・リノベーションをおこなう

築年数が経っていたり、入居者のニーズと合わない場合は、リフォームをおこなうことで人気の物件となる可能性があります。
しかし、まとまった費用が必要となるため、できるところは自分でDIYをすることでコストを削減することが可能です。

まとめ

親子間で賃貸物件を無料で貸したとしても、すぐに所得税や贈与税が課されるわけではないため、大きな問題はありません。
しかし相続税や贈与税、所得税などに影響を及ぼします。
また、子どもに無料で貸し出している間にも、物件の収益力は減少していくため、空室リスクを避けるような運用をすることが重要となるでしょう。