賃貸で設備故障が起きたら誰が責任？管理会社の対応について解説！

賃貸物件を購入し、不労所得を得たいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
賃貸経営は銀行融資でできる魅力的な事業ですが、不労所得と考えていると失敗する恐れがあり、きちんと経営するという意識が必要です。
とくに築年数が古い不動産の場合、ある期間が過ぎると設備故障のトラブルが頻繁に発生し、その対応も大家さんには求められます。
とはいえ、賃貸経営をしたことがない方にとって設備故障が起きた際の対応なんてどうすれば良いかわからないですよね。
そこで今回は、そんな方に向け賃貸経営で設備故障が起きた際の対応について解説しています。
これから賃貸物件のご購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

民法改正で設備故障の対応が遅れると賃貸収入が下がる？

実は民法改正により設備故障の対応が遅れると家賃収入が下がる恐れがあります。
最近はただでさえ高利回りの物件が少なくなってきており、家賃収入が下がるとキャッシュフローが厳しくなる不動産も多いのではないでしょうか。
では、なぜ設備故障の対応が遅れると家賃収入が下がるのでしょうか。
その理由は2020年4月に改正された民法611条にあります。

民法611条とは？

民法611条では、設備故障による賃料の減額について記載されています。
民法改正前は「設備故障があった際は、賃料の減額を請求できる」程度で留めていたのですが、民法改正後は「賃料は当然減額される」と大家さんにとって厳しい内容に改正されました。
たとえば、トイレやお風呂、エアコンなどに設備故障が発生すると大家さんが対応する必要があり、発生した場合は賃料の減額がされて当然ということです。
設備故障は、入居者にとって死活問題です。
ライフラインともいえる設備機器の故障を放っておくと、入居者に契約内容に沿った住環境を提供できていないと判断されるため、このような改正があったようです。

大家さんに求められる対応とは？

それでは設備故障が起きた際、大家さんにはどのような対応が求められるのでしょうか。
先述したとおり、設備故障は入居者にとって死活問題です。
まずは迅速に対応するように心がけましょう。
修繕に日数を要するようならきちんと入居者に説明し、入居者の生活に支障がないように注意すべきです。
とはいえ、本業の傍らで賃貸経営をしており、なおかつ自主管理をしている方は、迅速な対応が難しいという場合もあるかもしれません。
そんなときは、管理会社に委託するのもおすすめです。
通常は問題なくともトラブルがあった際に迅速に対応できるかという点を意識し、自主管理にするのか管理会社へに委託するのか検討しましょう。

賃貸で設備故障が起きた際の責任は？

では、実際に設備故障が起きた際の責任は誰になるのでしょうか。
設備故障の責任は、もちろんその故障の原因によって異なります。

大家さんの責任の場合

日本賃貸住宅管理協会が出している「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」では、入居者の管理不備は賃料の減額から除くとされています。
つまり入居者が意図的に壊したり、無理な使い方で故障したりすると賃料の減額ができないということです。
一方、入居者が一度も使っていない初期不良や適正な使い方をしていても壊れた場合は、大家さんの責任です。
修繕費を負担することはもちろん、スムーズに対応しないと賃貸収入が減額になる恐れがありますので注意しましょう。
また初期不良は、メーカー側で修繕費を負担してもらえる可能性もありますので、きちんと保証書や取引明細書は残しておきましょう。

入居者の責任の場合

設備故障には、入居者が責任の場合もあります。
入居者には善管注意義務があり、善管注意義務を怠ったために設備故障が発生した場合、入居者の責任となる可能性があります。
たとえば、設備機器に異常が出ているにもかかわらず、連絡をせずに使い続けた結果、状態が悪化した場合などが当たるでしょう。
設備故障だけでなく雨漏りしているのに連絡をせずに放置した結果、内部まで被害が及んでいる場合でも入居者に責任がありますので修繕費は入居者に負担してもらいます。
また入居者が勝手に修繕している場合がありますが、その費用を大家さんが負担するのは難しいでしょう。
きちんと不具合があるなら早めに入居者から連絡をもらえる体制を構築しておく必要があります。

トラブルにならないためには？

では、設備故障でトラブルにならないために大家さんができることはあるのでしょうか。
設備故障は、予期せぬタイミングで起こるため未然に防ぐことは難しいです。
そのため、設備故障が発生しても入居者とトラブルにならないように準備しておきましょう。
具体的には、契約書に設備故障が発生した場合の責任の所在や対応について明記しておくことです。
とくに先ほどから申し上げている賃料の減額については明確に記載し、入居者に対して説明しておきましょう。
また現状の賃貸借契約にそのような設備故障の記載がなくても、あとから契約書の改訂が可能です。
改訂の必要があるなら、入居者に説明したうえで改訂をおこないましょう。

管理会社に委託している賃貸物件で設備故障が発生したら？

先述したとおり、賃貸経営している方のなかには、本業の傍ら賃貸経営をしている方、もしくはしようとしている方もおられるのではないでしょうか。
では、賃貸経営を管理会社に委託した場合のメリットについてご紹介します。

トラブルの対応をしてくれる

もちろん設備故障のような急を要するトラブルにも管理会社なら迅速に対応してくれます。
民法改正前は、設備故障が発生しても家賃が減額となる可能性は低かったかもしれませんが、改正後はかなり高くなります。
とくに対応が遅いようなら、なおさら家賃減額のリスクは高まるでしょう。
また設備故障の連絡をもらったところで、どこに修繕を頼めば良いかわからないですよね。
管理会社へ委託すれば、トラブル対応から修繕まで丁寧におこなってくれます。

窓口になってくれる

自主管理するなら、そもそも連絡を受ける窓口になる必要があります。
とはいえ、本業の仕事中に連絡があってもなかなか出れないかもしれません。
また仕事中だけでなく設備故障は夜中に急に起こることもあります。
夜中だからといって対応しなくて良いわけではなく、設備故障の対応は24時間求められます。
もちろん休日でも電話がかかってくる可能性があり、常にアンテナを張っておかないといけないです。
現在、自主管理をおこなっている方やこれから自主管理をお考えの方は、きちんと設備故障時の対応まで考慮に入れて自主管理にするか管理会社に委託するか検討しましょう。

点検をおこなってくれる

管理会社に委託すると、定期的な点検や報告をしてくれます。
たとえば、高利回りだからといって地方の賃貸物件を購入した場合は、自分で定期的に点検することが難しいでしょう。
また賃貸経営の規模が大きくなってくると、エアコンやガス給湯器などの住宅設備だけでなく受水槽やエレベーターなどの点検が必要です。
こういった大型の設備は、点検会社と保守点検契約を結びますが、自主管理ではどの部分に点検が必要がわからない恐れがあります。
きちんと健全に賃貸経営するためにも管理会社への委託は、必要と言えるでしょう。

まとめ

賃貸経営で設備故障が発生した際の対応について解説しました。
民法改正により設備故障が原因で家賃を減額する必要があるかもしれません。
設備故障が起きた際でもきちんと対応できる準備が必要です。
難しいと感じる方は、管理会社への委託も視野に入れて賃貸経営を検討しましょう。