賃貸物件における立ち退き料とは？相場や注意点について解説

賃貸経営をおこなっている方のなかには、物件の劣化が目立ち始めそろそろ建て替えを検討している方もいるのではないでしょうか。
しかし、建て替えるには、現在入居中の方に交渉し退去してもらわなければなりません。
そこで今回は、賃貸物件における立ち退き料とは何かご説明したうえで、相場や注意点についても解説します。
これから建て替えを検討している方はぜひ参考にしてみてください。

賃貸物件における立ち退き料とは

立ち退き料とは、貸主側の都合によって入居者に立ち退き交渉をする際に、その補償として支払う費用のことを言います。
とくに、正当事由が十分でないときに、退去を要求する際は立ち退き料が必要です。
そのため、立ち退き料には立ち退きを求める理由を正当化する効力があるのです。
立ち退く際には、引っ越し代などの費用が発生するため、それらの費用を立ち退き料で賄うということになります。
内訳には、引っ越し代や新居の敷金・礼金、仲介手数料、インターネット回線の移転費用なども含まれるのが一般的です。
内訳に関しては、後述で解説します。

支払う理由

現在、日本では借地借家法によって入居者側の権利が強く保護されているため、正当な理由がない限り、貸主側から解約を求めることはできません。
しかし、賃貸借契約の種類が定期借家契約の場合は、事前に定めた契約期間が過ぎた際に解約が可能です。
一般的な賃貸借契約では、貸主側から解約を申し出る際に「正当事由」が必要となります。
具体的な正当事由は、建物の使用を必要とする事情がある、債務不履行などの従前の経過、建物の老朽化、建物明け渡しを条件とする立ち退き料の給付などで認められます。
これらの状況を考慮して、貸主と入居者の間で納得できる立ち退き料を交渉することが退去交渉です。

立ち退くまでの流れ

一般的な立ち退きの流れをご紹介します。
まず、契約期間満了の6か月前までに入居者に解約の申し入れをおこないます。
申し入れをおこなう際は、書面で伝えたうえで、日程を調整し個別に面談し、立ち退きの説明をおこなうと良いでしょう。
この段階で交渉が成立した場合は、立ち退き料を支払う必要がなくなるかもしれません。
交渉が長引いた場合は、立ち退き料の交渉に移ります。
双方が納得する金額で成立すれば立ち退きとなります。

賃貸物件における立ち退き料の相場とは

ここでは、立ち退きの際の相場について解説します。
まず、立ち退き料に法律的な決まりがあるわけではありません。
金額に関しては、貸主と入居者での話し合いに基づいて決めるものであるため、どのような事例でも法律的根拠がないのが一般的です。
それでは、相場はいくらなのでしょうか。

一般的な相場

立ち退き料の相場は、家賃6か月分程度と言われています。
建物の賃貸借契約では、借地借家法により1年前から6か月前までの間に契約を更新しない旨を伝えなければなりません。
また、契約更新をしないことについても正当な事由があることが必要です。
さらに、入居者からは家賃6か月分では少ないと言われることもあるでしょう。
その場合はより高額な費用を提示しなければなりません。
このように、立ち退きは賃貸経営のなかでもトラブルに発展しやすいものです。
トラブルを回避するためには、あらかじめどのようなトラブルが起こりうるかを把握しておくと良いでしょう。
ちなみに、立ち退き料も経費として算入できます。

内訳

続いて、上記でも述べた内訳について解説します。
相場は家賃6か月分ですが、実際はそれ以上となることもあるのです。
実際にどれくらいの費用がかかるのか、3つの項目ごとにみていきましょう。
1つ目は、退去した後に住むために必要な新居の費用です。
具体的には、敷金・礼金や1か月分の家賃、火災保険、仲介手数料などが挙げられます。
たとえば、家賃10万円の新居に引っ越す場合は、1か月分の家賃に2か月分の敷金、税込家賃1か月分の仲介手数料がかかったケースで考えてみましょう。
10万円+20万円+11万円となり、合計は41万円です。
2つ目は、新居への引っ越し費用です。
引越し費用に関しては、時期や荷物の量、引っ越し先までの距離によって異なります。
今回は、繁忙期以外の遠方でない家族単位の引っ越しを想定し、7万円程度をみておきましょう。
3つ目は、引っ越し後の電話やインターネット環境を整える際に要した費用です。
なかには、エアコンの設置費用などが含まれることもあります。
電話やインターネット環境の移設は、引っ越し先でも継続して利用する際は工事費がかからないことも多くあります。
しかし、ここでは作業員の派遣が必要であると想定し、2万円程度をみておきましょう。
また、エアコンを移設する際は1台1万円程度が相場費用です。
リビングや寝室、2つの子ども部屋に計4台設置する場合、移設費用は4万円となります。
それでは、これらの合計金額を計算してみましょう。
新居の費用に41万円、引っ越し費用に7万円、電話やインターネット環境の費用に6万円であるため、合計は54万円です。
退去する賃貸物件の家賃も同じく10万円だと仮定すると、家賃6か月分より少し安い価格になることがわかります。

賃貸物件における立ち退き料の注意点とは

ここでは、立ち退きにおける3つの注意点について解説します。

理由をわかりやすく伝える

まずは、入居者に対し立ち退きに至った理由を分かりやすく伝えましょう。
入居者側としても、立ち退きになった際は新居を探したり、引っ越しをしたりと手間がかかるため、曖昧な理由で退去交渉をされると、反感を抱きやすくなります。
とくに、「老朽化が進み、住み続けると悪影響が生じる」などの理由があれば比較的納得してもらいやすくなるでしょう。
一方的に立ち退きを要求すると非常に迷惑です。
そのため、要求するだけでなく、転居先探しのサポートをおこなうなどの誠意ある丁寧な対応を心がけておくと良いでしょう。

余裕あるスケジュールを提案

もちろん、入居者側にも都合があるため、退去までにあまり期間がない場合は苦労が多くなります。
1年から最低でも6か月前までには、提案しておくようにしましょう。
余裕があるスケジュールを提案することで、入居者にも納得をしてもらいやすくなります。

管理会社は交渉できない

貸主側からすると、入居者に対して立ち退き交渉をすることに対して負担が多いと感じることもあるでしょう。
日ごろから、お世話になっている管理会社に交渉を依頼しようと考える方もいるかもしれませんが、退去要請を管理会社に依頼することはできません。
もしも、第三者に依頼したいという場合は、弁護士に依頼しましょう。
ただし、入居者に誠意を伝えるには、自身が交渉の場に立つことが望ましいと言えます。
不安な場合は、弁護士に相談しながら慎重に交渉を進めましょう。
これらを、弁護士に事前に相談しておくことで、万が一トラブルに発展しそうな場面でも入居者との間に入ってもらえるため安心です。
交渉がうまくいかなかった場合は、最終的に裁判に発展するケースもあります。
入居者との間でトラブルが起こりそうな場合は、なるべく早い段階で専門家である弁護士に相談するようにしましょう。

まとめ

貸主側の都合によって入居者に立ち退き交渉をする際に、その補償として支払う費用を立ち退き料と言います。
一般的な相場は、家賃6か月分程度ですが、交渉が成立しなかったり長引いたりした場合は、それ以上になる可能性もあります。
また、交渉の際は理由を分かりやすく、余裕あるスケジュールを提案するようにしましょう。