賃貸物件の入居者は又貸しNG！具体的な対応手順をご紹介

賃貸経営を効果的に進めるためには、建物だけでなく入居者の管理も必要です。
そして、賃貸経営を進めるうえで注意すべき違法行為に「又貸し」があります。
そこで、ここでは又貸しの概要にくわえ、トラブル例や対応手順をご紹介します。
賃貸経営をおこなっている方は、ぜひご確認ください。

賃貸物件における入居者の又貸しとは？

賃貸物件における又貸しとはどのような行為を指すのでしょうか。
まずは又貸しの概要を確認し、賃貸経営を適切に進められるようにしておきましょう。

又貸しとは

まず又貸しとは賃貸物件の入居者が無断で他の誰かに部屋を貸しに出すこと（無断転貸）です。
つまり、賃貸管理者側からすると賃貸借契約を結んでいない方がそこに住んでいる状態を指します。
又貸しを受けている者は入居者として契約を結んでいないため住むことはできません。
こちらは第3者がその家を拠点としていることはもちろんですが、契約者が出張している間や海外旅行の間など期間的なものであっても違法となります。
ただし、あくまでも許可していないことが問題であって、こちらが許可をすれば可能です。

また、又貸しは契約内容で禁止されているだけでなく、民法上も違法であると記載されています。
具体的には民法612条の賃借権の譲渡及び転貸の制限といった方で定められており、賃貸経営を進めるうえで把握しておかなければなりません。
ここまで又貸しについて注意を払っていなかった方は再度、賃貸借契約書面と民法の確認をしておきましょう。

他の違法行為となるケース

前述のように無断で部屋を貸しに出すと又貸しとなり、契約・民法の両方で違法行為なのでした。
しかし、入居者が又貸し以外の行動をおこなっても違法となる可能性はあります。
たとえば、賃貸借契約は1人であってのに2人で住んでいても違法です。
もし、2人で住む場合は管理会社へ連絡し、入居者の追加を正式におこなわなければなりません。
ですので、許可がない限り、カップル同士での同棲、友達同士でのルームシェアなども基本的には違法行為となります。
また、又貸しとなりうる行動に民泊として貸し出す行為があります。
民泊も短期間でありますが、前述のように又貸しに当てはまる可能性があるのです。
また、民泊の場合は不特定多数の方が出入りしたり鍵を無断で渡したりセキュリティ面でも問題が出てきます。
直接的な又貸しだけでなく、これらの行為もおこなわれていないか注意を払っておきましょう。
もし、これら行為を何らかの方法で見つけた場合は後述の対応を取る必要があります。

賃貸物件における又貸しで起こるトラブルとは

では、なぜ又貸しは賃貸借契約において禁止されていることが多くなっているのでしょうか。
ここで、又貸しをすることで起こりうるトラブル例を確認し、しっかりと対応することの大切さを確認しておきましょう。

トラブル例①近隣トラブル

1つ目のトラブル例は入居者同士のトラブルです。
又貸しでは外国人や夜職の方に貸していることが多くなっています。
その結果、騒音問題などにつながることがあり、入居者同士でトラブルにつながる可能性があるのです。
入居者同士でトラブルが起こってしまうと対応する必要ありますが、最悪の場合は又貸ししていない入居者が退去してしまうかもしれません。
賃貸経営において入居者の数はとても大切な事項です。
入居者みんなが快適に過ごせる環境を作るため、又貸しはしっかりと規制する必要があります。

トラブル例②家賃滞納

家賃滞納は又貸しでもっとも起こるトラブルです。
又貸し先として審査に通らない方に貸しに出すといったことが多く見られます。
そして、審査に通らないということは収入が低い、もしくは職業などが主な原因です。
そもそも審査に通らない方は支払い能力に問題がある場合が多く、家賃滞納の可能性が高くなります。
また、家賃滞納が起こった際には支払い催促を契約者におこなわなければなりません。

しかし、又貸しをおこなっている契約者は連絡がつかないことも多く、大きな労力がかかってしまいます。
このような理由で、又貸しは契約者と管理者間でトラブルとなり得るのです。

トラブル例③設備の破損

又貸し先の方が部屋の設備を破損させた場合、管理者は契約者に費用請求をおこないます。
しかし、前述のように又貸しをおこなっている入居者は連絡がつかないことがほとんどです。
また、連絡がついても自分は破損させていないと主張することもあります。
こうなってしまうと誰が費用を負担するのか、今後の対応はどうするのかなど話し合いや決定すべきことが多く出てきます。
とくに、費用負担についてはトラブルとなりやすいため、又貸しは基本的に禁止とされているのです。

トラブル例④金銭問題

ここまで3つのトラブル例をご紹介しましたが、どれも最終的に金銭トラブルにつながることが多いです。
金銭トラブルは解決までに時間がとてもかかります。
また、多くの法律が関わってくるため、最終的には法廷で解決することも少なくありません。
又貸しは基本的には禁止されていますが、もしかすると管理している賃貸物件で自然とおこなわれている可能性もあります。
今まで又貸しを意識したことがなかった方は、入居者がおこなっていないか注意を払いましょう。
知らない方が良く出入りする、今までと生活スタイルが激変しているなどがあれば又貸しの疑いがあります。

又貸しが発覚した際の対応手順

又貸しは多くのトラブルにつながるためしっかりとした対応が必要です。
ここで具体的な対応手順を確認し、発覚した際にもスムーズに対応ができるようにしておきましょう。

対応手順①事実確認

まず、又貸しが発覚した際には事実確認をおこないます。
事実確認すべき事項は多数のものがありますが、又貸しが本当に事実であるのか、なぜおこなったのか、近隣住民への影響などは最低限のものとして確認しておくことがおすすめです。
ただし、又貸しをおこなっている方がすべて正直に伝えてくれるとは限りません。
ですので、事実確認は現場での確認など自分でおこなえることをおこなったのちに進めることをおすすめいたします。
もし、確認方法などに不安があるのであれば弁護士など専門家へ相談をおこないましょう。

対応手順②今後の契約を検討

又貸しが事実であったと確認したのちには今後の契約はどうするのかを検討していかなければなりません。
検討のなかで主な選択肢としては、契約書との契約解除、又貸しのみをやめてもらい契約は続行、の2つがあります。
2つのどちらが良いのかは事前に決めておくとスムーズに進む可能性が高いです。
もし、契約解除の通達などをおこなっても音信不通の場合は強制執行が可能な場合もあります。
訴訟提起は下記の手順をおこなうため比較的時間はかかってしまいますが、こちらも頭の中に入れておきましょう。

●注意・勧告
●内容証明郵便による勧告
●契約解除
●明け渡し請求訴訟

こちらもさまざまな法律が関わってくるため、弁護士や管理会社へ相談しながら進めることがおすすめです。
とくに、契約解除をすべきかどうかお悩みの場合は、管理会社へ相談していきましょう。

まとめ

今回は賃貸物件における又貸しの概要、トラブル、対応手順をご紹介しました。
又貸しは多くのトラブルにつながるため、入居者がおこなわないようにしておかなければなりません。
効率的に賃貸経営をおこなうためには物件と入居者をしっかりと管理し、全入居者が快適に過ごせるようにしていきましょう。