賃貸物件を自主管理で客付けする方法とは？メリット・デメリットを解説

賃貸経営をするにあたって欠かすことができないのが空室対策です。
入居者の募集は不動産会社に依頼するのが一般的ではありますが、コストをかけないために自主管理を検討している方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を自主管理で客付けする方法についてご説明したうえで、メリットとデメリットについても解説します。
実際に経営している方も、これから始める方もぜひ参考にしてみてください。

自主管理で客付けする方法とは

管理費用を削減するために、自主管理を選択する方も少なくありません。
しかし、入居者がいなければ、新しくてきれいな物件でも家賃収入を得ることはできないのです。
すでに客付けのルートが確保できている場合はともかく、初めて賃貸経営をする方は、どこから手を付ければ良いのか分からず不安になる方も多いでしょう。
とくに、物件の営業ができる場所の確保ができていない場合は、入居付けのチャンスさえも得られません。
自主管理で利益を求めるのであれば、少なくとも所有している「物件の良さが伝えられる宣伝力」は必要です。
そこで、物件を宣伝する際に有効な4つの方法についてご紹介します。

張り紙を設置する

まずは、基本的な「入居者募集中」の張り紙を設置するのがおすすめの方法です。
賃貸物件に張り紙が設置されているのを一度は見たことがあるでしょう。
一見地味な張り紙にも思えますが、反響は意外と多くあります。
実際に、「張り紙を見た」といって不動産会社にお問い合わせいただくことも珍しくありません。
張り紙には、「入居者募集中」のほかに、公表可能な「連絡先」を目立つように赤太文字などで書き込んでおくと良いでしょう。
連絡先は、携帯電話でも固定電話でも問題ありませんが、すぐに連絡が取れる番号にしてください。
張り紙以外にも、看板やのぼりも効果的ですが、「目立つ場所に貼ること」が大事なポイントです。
たとえば、物件の窓ガラスやフェンス、敷地の出入り口付近に貼ると良いでしょう。

SNSを活用

最近は、SNSを活用した集客方法も効果的であるためおすすめです。
インスタグラムやツイッター、LINEなどのSNSアカウントがあれば宣伝することができます。
ただし、宣伝の際は住所や間取り、室内写真、連絡先などを忘れずに記載しておきましょう。
できるだけきれいな写真を使用し、好印象を与えるのがポイントです。
また、できるだけフォロワーの多いアカウントから宣伝するほうが、より効果を得ることができます。
SNSアカウントをお持ちでない場合は、家族や知人に依頼するか、情報を共有してもらうのも効果的な方法のひとつです。

不動産情報サイトに掲載

不動産情報サイトには、不動産会社が利用している印象がありますが、個人で利用できるページもあります。
不動産情報サイトに登録するだけで、個人で入居者を探すことができます。
住所や間取り、家賃などの物件情報のほかにも、PR文を記載し宣伝活動を積極的におこないましょう。
しかし、サイトによっては、専任媒介契約の締結が義務付けられている場合もあるため、利用規約は事前にチェックしておきましょう。

自主管理で客付けする際のメリット

自主管理だと業務内容が多く大変なイメージがありますが、どのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、自主管理で客付けをおこなう際の2つのメリットについてご紹介します。

費用を節約できる

入居者を募集する際の費用を節約できるのが最大のメリットです。
不動産会社に依頼すると、一般的に仲介手数料や広告料が発生します。
その点、自主管理でおこなう際は、その分のコストをカットすることが可能です。
反対に、客付けを依頼すると、広告の掲載や募集活動、内見希望者の案内、契約業務を委託することができます。
自主管理で仲介会社に依頼することを検討している方は、業務内容や費用を確認して選択すると良いでしょう。

入居者を選別できる

不動産会社に委託すると、入居希望者をご紹介してくれますが、どのような方なのかはわかりません。
自主管理であれば、自ら探すことができるため、信頼できる方と契約を締結できる可能性が高くなります。
また、客付けまでおこなうことで、物件を管理するうえでの自由度が高まります。
自分の思いどおりに運用することができるため、こだわりのある方にはおすすめです。

自主管理で客付けする際のデメリット

上記では、魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい注意点も存在します。
ここでは、自主管理で客付けをおこなう際の2つのデメリットについてご紹介します。

レインズに登録できない

仲介会社に委託せずに客付けをおこなう際は、「レインズ」に登録することができません。
レインズとは、不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのことをいいます。
委託する際と比較すると、入居者の決定は遅くなるのが現状です。
その分、収益の機会も減るため、コストダウンの目的であったにも関わらず、結局は利益が減ってしまうということにもなりかねません。

契約や更新もおこなわなければならない

自主管理で客付けをおこなう場合は、自らが入居者との契約や更新をおこなわなければなりません。
その際は、法律などの専門知識や経験が必要な場合もあるでしょう。
また、家賃の集金も業務内容に入っているため、滞納があった際は自ら入居者へ連絡しなければなりません。

できない部分だけ管理会社に委託

これらのメリットとデメリットを踏まえ、できない部分だけ管理会社に委託するという方法もあります。
ここでは、客付けのみを委託する方法と契約書作成のみを委託する方法をご紹介します。
まずは、客付けのみを委託する方法です。
入居者を付けるために、所有している不動産のご紹介を受け、建物管理は自らおこないます。
一方、宣伝資料の作成や広告の打ち出し、内見案内、契約書の作成などを請け負ってもらうことが可能です。
しかし、仲介している不動産会社に対し仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、契約成立時に成功報酬として支払う手数料のことです。
入居契約が締結されれば仲介手数料が発生しますが、入居付けできなかった場合は費用が発生することはありません。
この際の仲介手数料の相場は家賃1か月分で、オーナーが負担しても、入居者に請求しても構いません。
続いて、契約書の作成のみを委託する方法です。
書類を自ら作成し交付する際には、大変手間がかかります。
そこで、入居付けは自分でおこない、書類の作成は委託することも可能です。
契約書には、オーナーが決めた特約や、取り決めた内容が法律に違反していないかも確認してもらうことができます。
一般的な契約書作成にかかる費用は数千円程度です。
1万円未満でリスクが回避できるため、決して高い支出ではないと考えられるでしょう。
このように、賃貸経営者の都合に合わせて、できない部分だけを委託するという方法もあります。
自主管理だからといって、すべて背負わなければいけないというわけではありません。
できる部分をおこない、できない部分は頼るということも可能です。

まとめ

自主管理で客付けする際は、張り紙の設置やSNSの活用、不動産情報サイトに掲載するといった方法が効果的です。
費用を節約でき、入居者を選別できる点がメリットである一方、レインズへ登録ができず、契約や更新も業務範囲内である点がデメリットです。
できない部分だけ委託するなど、自分に合った方法を検討しましょう。