賃貸経営における災害対策は？知っておきたいリスクと備え

近年、集中豪雨による浸水被害や土砂災害、記録的な大地震など災害が多発しています。
自然災害はいつ発生するかわかりません。
そうした災害は、賃貸経営者にとってリスクであり対策をとっておくことが重要です。
本記事では、リスク回避のために知っておきたい備えについて解説していきます。

自然災害のリスク

はじめに、自然災害が発生したらどのようなリスクがあるのかご説明していきます。

建物修繕費用が発生するリスク

台風や地震などで建物自体が破損してしまった場合、その修繕費用が発生します。
入居者が借りている部屋において、入居者の故意・過失によって破損が生じた場合は入居者負担になることが多いですが、自然災害で生じた建物の破損は建物のオーナーが修繕することになります。
もし、大規模な修繕が必要になり、入居したままの修理ができないようであれば入居者には一時的に立ち退きを求めることが可能です。
ただし、あとで述べますが住むことができない状態であると家賃を請求できなくなる可能性もあります。

賠償責任が発生するリスク

建物が適切に管理されておらず劣化を放置していたことが原因で、災害時に家財に損害を与えたり、人にケガを負わせてしまうと賠償責任を問われるリスクがあります。
外壁に亀裂が入っていたり、屋根が劣化していたりする状態があれば、気づいた際に適宜修繕をしていくことが重要です。
建物に起因せずに、入居者の家財などに損害が発生した場合は、原則建物のオーナーに責任はありません。
そういった場合は、入居者自身で負担することになるケースが大半ですので、万が一に備えて入居時には火災保険の加入を義務付けておくと良いでしょう。
また、オーナーが建物の欠陥を知らず、建物の建築自体に問題がある場合は、建築した施工会社に責任が生じます。
物や人に損害が発生した際は、それぞれのケースによって賠償責任者は変わります。
建物が原因での事故や災害を防ぐためには、点検や修繕を適切におこなっていくことが大切です。

家賃収入が無くなるリスク

自然災害によって、建物が全壊するなど人が住めない状態になると、家賃が請求できなくなります。
入居者が自主的に避難した場合は、借りている部屋が住める状態なのかそうでないかで請求できるかどうか変わります。
水道や電気が通常どおり使用でき、ライフラインに問題がなければ家賃は全額請求できるでしょう。
しかし、ライフラインが止まっていて避難せざるを得ない状態（住めない状態）であれば家賃請求は難しくなります。
賃貸経営をしていると、毎月の家賃収入から借り入れの返済に充てていることも多いと思われます。
月々の家賃収入がなくなる可能性は、大きなリスクになるといえるでしょう。

災害は減災を考えることが重要

次に、上記でお伝えしたようなリスクを回避するために、減災方法をご紹介していきます。

ハザードマップを確認する

ハザードマップとは、地震や豪雨などが発生した際の被災想定区域、避難場所、避難経路などを示した地図のことを指します。
津波や土砂災害など、災害の種類ごとにハザードマップが用意されているのですべて確認して、該当の地域がどのような自然災害に被災しうるのか確認しましょう。
また、地域ごとに地域危険度測定調査がおこなわれているので、データを確認するとその土地の危険度がわかります。
ハザードマップや地域危険度測定調査内容を確認したうえで、適切な保険に加入するなどの減災対策を講じるのが良いでしょう。

入居者へ防災を呼びかける

入居者へ、防災への意識付けをおこなう活動も有効です。
具体的には、建物の共用部へハザードマップを掲示する、災害時に備えて共用部に物を置かないように入居者に注意喚起するなどが挙げられます。
万が一の時の安否確認ができるコミュニティー作りができると理想です。

被災対策されたマンションを参考にする

被災対策がはかられているマンションなどを参考に、対策を考えてみても良いでしょう。
建物としては、地震対策として耐震性能を強化して施工されています。
設備としては、被災したときを考慮して電力や水を蓄えるものや、トイレ設備がある建物もあります。
建物自体の修繕が必要になった際は、このような被災対策も考慮して工事内容を決めればリスク回避につながります。

建物の点検と修繕をおこなう

日ごろから建物の点検を定期的におこない、必要に応じて修繕をしていくことが重要です。
建物外壁や屋根が劣化している状態であると、雨漏りなどの被害が発生する可能性があります。
排水溝や雨どいなどが壊れていないか、駐車場や共用部に不要なものがないかなど維持管理をしていくことも大切になります。
強風で飛ばされて被害がでないか、大雨が降ったとき大丈夫かなどを考慮して点検すると良いでしょう。
建物が原因で事故や被害が発生してしまうと、損害賠償責任が発生することもありますので状態の確認や対応をしていくことが大切です。
建物の維持管理は賃貸経営の重要な一部ですので怠らないように注意しましょう。

災害に備えた保険加入の検討

最後に、災害に対する保険加入について述べていきます。

火災保険

賃貸経営においての災害リスク回避のために、まずは火災保険に加入することが一般的です。
所有する建物から出火する可能性だけでなく、とくに密集地では隣家から飛び火することもあります。
火災によって建物が焼失してしまうと、修繕費用を含めて大損害が生じることが考えられるので、建物を所有するなら必須の保険といえるでしょう。
火災保険は、商品によってカバーされる内容がさまざまなので、目的に合った商品を選びましょう。
そして、補償内容のなかには、家賃補償特約というものが含まれていることがあります。
これは、火災などで修繕が必要になり、その間家賃が発生しない状況になった場合、その家賃が保証されるという内容です。
大規模な修繕や建て替えが必要になった場合は、何か月も家賃収入がなくなることになります。
家賃補償特約がついていれば、その不安とリスクをなくすことができます。

地震保険

火災保険には、地震に対する補償がついていないことが多く、必要な場合は火災保険とセットで入ることができます。
ただし、地震保険単体では加入できないことが多いので注意しましょう。
また、地震保険では補償金が支払われる条件が厳しかったり、最高補償額でも建て替え費用に足りないケースもありますので保障条件や金額などの内容をしっかり確認することが大切です。
日本は震災が多いので、補償内容や保険料を吟味して加入するかどうか検討してみるのも良いでしょう。
地震保険に加入しない場合は、建物の耐震補強工事をするなど別途対策を講じることも有効です。
大規模な工事であると費用がかさむこともありますが、柱の補強などだけでも効果があることもありますので検討してみるのもおすすめです。

その他のリスクと対策

火災や地震の他に代表的な災害が水災です。
これは、火災保険の内容に入っていることが多く、別途で加入が必要になることはあまりありません。
台風による大雨、暴風、洪水や、大雪などの被害が火災保険でカバーできるかどうか内容を確認しておくと良いでしょう。
空き巣や車の事故による人為的な被害が起こる可能性もあります。
こちらも同じく、火災保険の補償に含まれているケースが多いです。
事件や事故で損害が発生することも考えられますので、こちらも火災保険に組み込まれていると安心でしょう。

まとめ

万が一のリスクに対する対策を日ごろからおこなっていくことが大切です。
ハザードマップなどを活用し、適切な保険契約を結ぶなど賃貸経営におけるリスク対策をおこなっていきましょう。
そうすることで、いざ何かが起こっても安心して対応できます。