賃貸経営における空室率上昇の原因はなに？空室率の種類と目安も解説

「投資用マンションを購入したが空室が心配」というお悩みを持つ方もいるはずです。
賃貸経営をしていくうえで、オーナーを苦しめるものは「空室率」といわれています。
この空室率が高いと高い収益を得られないため、不動産投資をする際は「空室率」が一つの目安となっているのです。
本記事では、空室率の算出方法などを解説しますので、購入を検討している方は参考にしてみてください。

賃貸経営における空室率の種類とは

空室率というのは1つではなく、数種類の空室が存在します。
「時点空室率」「稼働空室率」「資料空室率」があり、とくに時点空室率を使った算出方法を解説し、そのほかに独自の算出方法である、空室率TVIも解説していきます。

時点空室率とは

この時点空室率というのは、空室率を算出する瞬間における空室率のことをいいます。
簡易的にいうと、とある地域を調べるのに100戸の建物を調査したら、5戸が空室だった場合、この地域の空室率は５％ということになります。
実はこの数種類の空室率を算出する際には、「時点空室率」を使用したほうがシンプルで、よく使われている手法の一つとされています。
管理会社が使用する、または統計などで使用される空室率は、とくに説明がない限り「時点空室率」で算出されているのです。
時点空室率を使っている場合は、「2022年1月23日時点での空室率です」ということが書かれていることがあります。
一時的に退去が重なる場合、時点空室率の算出方法を使うと、実際の空室率よりも空室率が高くなってしまうので、いろいろな時点での空室率を知るようにすることが大切となるでしょう。

空室率TVIとは

空室率TVIというのは、株式会社タスが独自に算出する方法で、日本銀行の金融システムレポートでも取り上げられて有名になりました。
以前はマスコミにも取り上げられており、その際にマスコミが誤ったデータや単位を伝えていることも少なくないため、報道に惑わされてしまった賃貸オーナーもいるとのことです。
単位については、空室率TVIとなっていますが、%ではなくポイントで示します。
この意味合いとして、一般的な空室率ではなく、あくまでも募集物件の空室傾向を示しているものです。
空室率TVIは、全室数と空室数を分母と分子に入れて算出をします。
例として、3棟物件があったとして、1棟に4部屋があれば全部で12室になります。
この中の2棟で3室空室になった際、空室率はどのように算出するとよいのでしょうか。
一般的な算出方法では空室数と全室数を使用して算出をしますが、空室率TVIでは、居住者を募集している物件を対象にしています。

賃貸経営の基本となる空室率の目安とは

空室率は、未入居になっている賃貸物件の部屋が、全体の部屋数に対して占める割合を指します。
賃貸経営をうまく続けていくには、所有している物件の空室率をいかに下げるかが問題となるでしょう。

空室率は年単位で計算すること

空室率を計算する際には、できるだけ「年単位」で計算することが大切になってきます。
なぜかというと、長期にわたって不動産投資を運用していくものですので、通年のデータを使って状況を見直すことが基本の目安となるのです。
空室率は年単位で計算することが大切であるため、空室率の判断基準を短絡的に見るのは間違いにつながります。
例として、20部屋のうち10部屋が空室だから、空室率は50%というような判断のやり方は、時点空室率を使用しています。
長期にわたって不動産投資を運用していくスタイルには、この時点空室率だけではうまく判断することは困難でしょう。
時点空室率は計算方法がシンプルで算出しやすいことは確かなのですが、あくまでも現時点のデータということを確認しておくことが重要です。

空室率を年単位で計算するには

年単位で空室率を計算するには、どのような計算方法があるのでしょうか。
年単位で計算したい場合には、年間稼働日に対して空室率を計算するようにします。
計算方法は、「空室率＝（空室数×空室機関）÷（全体の室数×365日）」です。
例として、全室が20部屋あるアパートで、空き部屋が3室あって3か月間の場合は「3室×91日÷20室×365日」となり、空室率が3.7%と計算ができます。

理想的な空室率とは

マンションやアパートを経営するうえで、理想的といえる空室率とは一体どのくらいなのでしょうか。
投資家の間では、一つの判断基準として空室率20%を基準としている傾向にあります。
総務省が出している資料によると、全国にある賃貸物件の空室率は、ここ10年で17～18%で推移している点です。
また、金融機関が融資をする場合の判断基準として、空室率20％というのを負荷要素としており、収益還元評価を算出することがあるという見方があるのです。

東京などの空室率推移

では、東京をはじめ、全国での空室率はどのようになっているのでしょうか。
総務省が5年ごとに調査している「住宅・土地統計調査」では、平成30年の調査で、全国の空き家数が848万9千戸で、空室率が13.6%となっています。
さらにこのなかでも、賃貸物件に絞って見ていくと432万7,200戸ある中で、全国における総空家数の半分以上を占めています。

今後も空室率は増え続けるのか

総務省が出している住宅土地調査報告によると、東京にある賃貸物件の空家数は57万9,000戸となっています。
全国にある賃貸物件の空家数は432万7,200戸ですので、その内の13％の割合を占めていることが確認できるでしょう。

賃貸経営における空室率上昇の原因とは

マンションやアパート経営をするうえで、どうしても空室というリスクが発生しがちで、いくつかの原因もあるはずです。
たとえば、人口減少という問題もありますが、単純に物件が上昇し続けているという理由もあるでしょう。
経営に大事なのは、リスクを適切に分析できるかという点です。
そのような観点から、人口の変化やマンション経営に関連する主な原因を解説していきます。

人口が減少しているため

最近では少子高齢化や人口減少という話題が取り上げられていますが、人口減少ということが起きると、住むところが必要なくなるため、空き家が増加するという現象が起きてしまいます。
中でも、人の出入りが少ない場所では、人口減少の影響を大きく受けてしまうでしょう。
ここで大切なのは、日本という国単位ではなく、地域単位で見るということが大切になってきます。
地域の過去から現在にかけて、大幅に人口が減っていない場所であれば、マンションやアパートを建設しても需要はありますが、変動が大きい場合などは注意が必要となります。

物件数の増加が原因

物件の増加という問題は、全国的に増えつつあるといわれています。
賃貸用にアパートやマンションを建設するのはもちろん、そのほかにも相続税対策等に建設するというケースも存在します。
人口が変化しない場合に、物件を建設してしまうと需要が減少してしまうため、空室率はどんどん上昇していくでしょう。
物件の購入目的や用途にも、さまざまな原因が隠れているといえます。
ここで大切なのは、空き部屋の原因を抑制できる要素が存在するのかを調べることです。
そこの地域に将来的に発展する要素があるのか、または建設規制による供給が抑制されているのかという問題を調べると、物件選びに役に立つでしょう。

まとめ

空室率は賃貸経営をするうえで、オーナーを苦しめる問題となるでしょう。
ですが、集客方法やアイデアを実践することで、空室率をうまく改善することも可能です。
不動産投資を安全・安心にするためには、家賃収入を継続して手に入れることが大切です。
空室になる原因とは一体何なのか、それを改善するにはどうするのかを考えて、収益力の高い賃貸経営を実現してみましょう。