賃貸経営の主な3つのトラブルとは？対処法などご紹介

賃貸経営をしていると、トラブルが発生することがあるのではないでしょうか。
大家を悩ませるよくあるトラブルとは、家賃滞納、騒音、ゴミ出しです。
せっかく不動産投資をおこない大家になったのに、管理だけではなく困った住人への対応、住人トラブルによる空室問題があるかもしれません。
この記事では、3つのトラブルに対しての対処法やゴミ出しのトラブルについてご紹介します。

賃貸経営においての家賃滞納トラブルと対処法

家賃の滞納は収支に関わるため、重大なリスクになります。
このトラブルは、空室以上の問題に発展するかもしれない大きなリスクになる可能性があります。
家賃延滞が発生すると、その部屋の入居者から家賃収入が得られません。
そのため、空室状態が続いていると考えられますが、空室であれば新しい入居者を探すことが可能です。
新しい入居者が家賃をきちんと支払ってくれる可能性は大きいでしょう。
ですが、家賃の滞納者が入居している間は、新しい入居者を探せません。
催促をおこなってもすぐには払われず、何か月も家賃収入が得られないことも考えられます。
その際、すぐに退去してほしいと思うかもしれません。
しかし法律で入居者の居住権が強くなっているため、強制的に退去はできず、退去のためにコストがかかる可能性があります。
このことから、空室よりも家賃滞納の方が大きなリスクといえるでしょう。

家賃滞納の対処法

家賃を滞納している入居者に口頭による請求を求めるか、電話による請求、書面による請求をおこないましょう。
それでも支払いがない場合は、内容証明郵便による請求をおこないます。
これは大家さんができる最終手段です。
指定期日までに家賃滞納が解消されない場合、契約解除の警告をします。
専門家に相談する対処方法もあります。
家賃滞納を解決してくれる専門家は誰になるのか、賃貸物件の管理会社と弁護士など法律の専門家に分けられます。
最初のうちは、管理会社に家賃の回収も含む管理業務を委託するほうがよいでしょう。
そうすることで家賃滞納が発生しても、管理会社が督促などの代行をおこなってくれます。
さらに家賃保証会社に、家賃の管理や督促業務を依頼するのも1つの手段です。
管理会社経由のみ利用できる家賃保証サービスが多くなっていましたが、近年では大家向けに直接契約ができる家賃保証サービスが増えています。
法律の専門家に相談するのは初期の滞納段階では、家賃の支払いに応じてもらうことは難しいことが多いでしょう。
少額訴訟や差押といった法的な手段で家賃を回収する場合は、法的手段になるため、家賃の回収や退去の相談先は弁護士や司法書士です。
管理会社への委託や法的手段が解決策となります。
しかし今後に向けた家賃滞納の予防策として、入居者の審査を徹底する、賃貸物件管理会社に管理を委託する、家賃保証会社に家賃を保証してもらうことが有効です。
家賃滞納のトラブルでは、大家さんの金銭的な負担と精神的な不安もでてきます。
家賃トラブルを想定して、管理会社や家賃保証会社を利用するのがおすすめです。

賃貸経営での騒音トラブルについて

集合住宅のトラブルとしてもっとも多いのが、騒音トラブルです。
上の階に住む方の生活音がうるさい、ペット不可なのにペットの鳴き声が聞こえる、赤ちゃんの夜泣きで夜も眠れないなど、さまざまな音による問題が発生するリスクがあります。
大家さんは入居者から騒音のクレームがあった場合、適切な対処が必要です。
騒音問題は大事件にまで発展することが多く、物件自体が事故物件になるかもしれません。
そんなリスクを防ぐためにも一室の入居者のせいで、退去者が続出してしまうと物件は空室だらけになる可能性もあります。

騒音の具体的な状況確認

集合住宅で生活する限り、ある程度左右や上の部屋から生活音が聞こえるのは当たり前のことです。
しかし深夜に洗濯機や掃除機を利用している、上の階の子どもが走り回っているため常に足音が響いてくるなど、騒音の被害者から管理会社または大家さんに、騒音の相談や苦情が入るでしょう。
注意点として騒音の苦情が入ったからすぐに、騒音主となった方に対応を求めるのは手順が間違っていますので気を付けてください。
騒音問題が発生した場合、最初の手順は騒音に関する話を聞くことです。
被害を訴えている入居者と、当事者以外の入居者からも話を聞きます。
できる限り細かく、騒音の状況を確認してください。
入居者への事実確認では、いつ頃から音が気になりだしたのか、できるだけ具体的に確認しましょう。
入居してすぐではなく、突然の相談の場合は入居者たちに変化が起きている可能性もあります。
またどのような音が気になっているのか、足音やテレビ、家電の音など、音はさまざまな物からでてきます。
騒音が発生する時間帯を確認しましょう。
毎回同じ時間帯なのか、不規則なのか、騒音に対する発生頻度とどこから聞こえるのかも確認してください。
騒音の苦情は詳細な情報が必要となるため、聞き取りをすることが大事です。
構造物でつながっている集合住宅では、苦情内容が真上に住んでいる方の足音と話を聞いて、真上の方に注意したが実はほかの部屋の入居者が原因だったことがあります。
足音などの振動音は構造物に伝わるため、音源の特定がなかなか難しい状況です。
騒音問題の詳細を聞かずに対処をすると、当事者ではない入居者を加害者扱いしてしまいます。
これはトラブルをさらに複雑化させる恐れがあるのです。
人が生活している限り、無音で生活はできません。
クレームを受けた方は、自身は騒音を出している認識がないもしくは、自分は生活音のレベルと認識していると思っている方が多い状態です。
いきなり苦情が来た場合、重い対処をおこなうと、騒音主とされている方が逆上する恐れもあります。
騒音を訴える方が神経質すぎる場合もあり、問題視されています。
騒音の苦情は、音をだした方が絶対に悪いとはいいきれません。
先入観などを持たないように、慎重に対処してください。

騒音の改善策

騒音の改善策として、最初は騒音問題を周知しましょう。
入居者全員に向けて音に関するクレームや苦情が来ていると、騒音問題が記載されたことを周知します。
方法は入居者全員が確認する掲示板に手紙を貼り、掲示板がない場合はポストに入れるなどの手段が有効です。
手紙で解決しない場合は、騒音主に直接連絡します。
その場合は決めつけるかたちではなく、入居者全員に連絡している形をとることをおすすめします。

賃貸経営でのゴミ出しのトラブル

意外に大きな悩みになるのは、ゴミ出しマナーについてのトラブルです。
ゴミ収集日や時間などルールを守らない入居者がいると、共同住宅専用ゴミ置き場ではカラスや猫に荒らされる可能性は高くなります。
また使用が入居者だけではなく、近隣住民や通行人による不法投棄がおこなわれることもありえます。
通知文を根気よく配布し、入居者に協力を求めましょう。
さらに部屋をゴミ屋敷状態にする入居者がいた場合、悪臭や害虫の発生、居室の腐食など、さまざまな問題に発展していきます。
ゴミ集積場が散らかる、悪臭がする問題だけではなく、ほかの入居者が退去してしまう事態になるかもしれません。
ゴミ出しのトラブルは、ゴミ集積場に防犯カメラを設置するのが効果的です。
防犯カメラを設置すると、違反があった場合に映像を確認しルール違反を犯している入居者の把握が可能です。対象者に対して注意を促すことができます。
さらに入居者だけでなく外部の不法投棄の可能性も確認ができます。

まとめ

いかがでしょうか、賃貸経営での大きなトラブル3つは、放置をすると退去をしていく方が増える物件になる恐れがあります。
大きなトラブルになる前に、対策をして動くことが大切です。
先走りは逆効果な場合がありますので、慎重に対応することをおすすめします。