長期空室が続く原因とは？家賃・需要・物件管理について解説

賃貸経営をおこなううえで、重要なのが空室問題です。
空室が発生すると収入減少にも結び付くため、できれば避けたい問題ですが、もし空室が発生した場合、早く入居者を見つけたいと考えるでしょう。
しかし、長期空室が発生しているオーナーにとっては何が原因かわからない方も多いのが現状です。
そこで今回は、長期空室が続く原因として、家賃や需要、物件管理について解説します。

長期空室が続く原因は相場より家賃が高いから？

所有している物件で長期空室の状態が続いている場合、まずはその原因を分析し、それぞれに合った適切な対策をおこなうことが重要です。
長期にわたって空室が続く主な理由としては、「家賃が高い」「需要と供給が見合っていない」「物件管理が行き届いていない」という3つの可能性が考えられます。
ここでは、相場より家賃が高い場合の対処法について解説します。

家賃問題

お部屋探しにおいて、家賃はとくに大きな条件となります。
間取りや立地が同条件である場合、より新しくお得な物件のほうに住みたいと思うのは当然のことです。
周辺の相場やニーズの変化も把握できていないにも関わらず、賃貸経営を継続している場合、入居希望者の選択肢から外れる可能性が高くなってしまいます。
しかし、空室が発生する度に値下げしていては、不動産経営は成り立ちません。
一度家賃を下げると上げることが難しくなるため、最終手段ともいわれています。

家賃問題における対策

築年数が一定年数経過している賃貸物件で、相場より家賃が高い場合は、入居希望者が現れる可能性が低くなるでしょう。
そのため、築年数や設備などが周辺相場に見合った家賃に設定されているかどうかを確認することが重要です。
しかし、家賃を値下げすると直接収入の減少にもつながるため、空室対策の最終手段として残しておきましょう。
そこで、家賃と共益費を分けることで、家賃を低く見せる方法もあります。
そうすることで、ユーザーの検索条件にヒットする可能性が高くなります。
初期費用である敷金、礼金や更新料は、家賃か月分と設定されることが多いため、入居者にとっては初期費用の負担軽減にもつながるため、大きなメリットとなるでしょう。
さらに、フリーレントで入居者を募集するのも効率的な方法のひとつです。
フリーレントとは、家賃を一定期間無料にして部屋を貸す仕組みのことをいいます。
フリーレントにすることで、入居者も初期費用を軽減することができるうえ、オーナーも家賃の値下げをしなくて済むため、物件価値が下がることもありません。

長期空室が続く原因は需要と供給が見合っていないから？

現在、日本では賃貸物件の建設が増えていることから、入居希望者より物件数が多い「供給過多」という状態にあると言えるでしょう。
ここでは、需要と供給が見合っていない場合の対処法について解説します。

供給過多問題

所有している賃貸物件周辺に、新しい物件やリノベーションされた物件が増加すると、供給過多になってしまう可能性があります。
そのなかで競争力を高めるには、所有している賃貸物件の「強み」や「不足している部分」は何かを見極めることが重要です。

供給過多問題における対策

まず、所有している賃貸物件と、同じ地域の類似物件の空室状況を確認しましょう。
その物件でも、空室が目立っている場合、そもそもニーズが少ない可能性が高くなります。
一方、所有物件に空室があるにも関わらず、類似物件では空室が目立たなかった場合、所有物件の魅力が乏しいということになります。
どちらであっても、仲介会社に相談し、所有物件の「強み」や「不足している部分」について客観的なアドバイスを求めましょう。
立地などの動かすことができない条件でニーズが少ない場合は、それを逆手に取った魅せ方を考えたり、周辺施設に何があるか考えたりすることが重要です。
たとえば、駅近でなくても閑静な住宅街に物件がある場合、静かな住環境を求める方に魅力的な物件となるでしょう。
また、周辺施設へのアクセスのしやすさを求めている方もいるかもしれません。
これらは、所有物件の強みであるため、アピール方法を変えてみるのも良いでしょう。
一方、設備などの変更可能な条件で魅力に欠ける際は、不足している部分を確認し、設備の交換や場合によってはリフォームなどをおこないます。
たとえば、オートロック機能や宅配ボックス、ペットの足洗い場などの設備を設けることで、競合物件との差別化を図ることができます。
そして、内見時に良い印象を与えられるように工夫することも重要なポイントです。
室内の清掃をし、清潔に保っておくのはもちろん、簡単なホームステージングをおこなうのも良いでしょう。
それでも需要のない場合は、入居者特典を準備したりフリーレントを検討したりといった工夫が必要です。
さらに、最近人気のDIYが可能な物件にしたり、近隣に駐輪場や駐車場を設けたり、それぞれの需要に合った条件を考えるのも重要なポイントとなるでしょう。

長期空室が続く原因は物件管理が行き届いていないから？

長期空室が続く場合は、オーナーの管理不足やトラブルに対応できていないことも考えられます。
オーナー自身も物件の管理が行き届いていたか振り返ってみましょう。
ここでは、物件管理が行き届いていない場合の対処法について解説します。

管理不足問題

とくに共用部分の掃除が行き届いておらず、不衛生な状態であった場合、内見者に好印象を与えることができず「住みたい」とは思えない場合もあります。
立地や設備が良くても、不衛生な環境であると入居率は低下するでしょう。
また、長期空室の状態が続くと下水のにおいが発生したり、虫の死骸があったりする可能性も高くなります。
そういった部屋には良い印象を抱かないため、常に対策をしておかなければなりません。

管理不足問題における対策

オーナー自らが管理をしている場合、共用部分の掃除や備品交換などの管理を徹底しましょう。
また、空室が続いている部屋は、排水トラップに古い水が溜まることで、においが発生したり、埃が目立ったりする場合もあります。
そのため、こまめに換気をしたり定期的に水を流したりして、配水管の水が蒸発しないようにしておくことが重要です。
目安としては、2週間に1回足を運び、水回りの水を流して虫の死骸があれば掃除もしておくと良いでしょう。
蛇口を開けて水がスムーズに流れているのを確認出来たら、最低でも1分以上水を流しておきます。
通水作業をおこなうと付着しているさびや汚れを落とせるので、排水管のトラップ部分を水で満たすことができます。
いつ内見者が現れても、好印象を与えられるよう、清潔な状態を保つことを心がけましょう。
このタイミングで、蛇口のあたりから水漏れしていないかの確認もしておきましょう。
ゴムパッキンの経年劣化や蛇口本体の不具合があれば、交換をする必要があります。
また、冬は特に蛇口が凍結すると水道管が破裂したり給湯器が壊れたりする可能性もあるので、給湯器そのものの水抜きも必要です。
冬に凍結する可能性の高い地域では、水道管に凍結防止帯を巻き付けておくことも効果的です。
自分で管理が行き届かなかったり、定期的に通うことが難しい場合は、管理会社への委託も検討すると良いでしょう。

まとめ

築年数が経過し相場より家賃が高い場合は、入居希望者が現れる可能性が低くなるため、周辺相場に見合った家賃に設定されているかを確認しましょう。
また、同じ地域の類似物件の空室状況を確認し、強みや不足している部分を見極めます。
立地や設備が良くても、不衛生な環境だと入居率は低下するため管理は徹底しましょう。